ge Berlin – Trotz guter Konjunktur und wachsender Konsumfreude dürfte der Druck auf Einzelhandelsmieten anhalten. Dagegen lässt die größer werdende Wohnungsnot in einigen deutschen Städten weitere Preis- und Mietsteigerungen erwarten – beflügelt noch durch hohe Mieten für “Wohnen auf Zeit”, heißt es bei BulwienGesa.Auch im neuen Jahr sollte der Einzelhandelsumsatz erneut um 6 Mrd. Euro auf dann 413 Mrd. expandieren, heißt es in der 2011er-Prognose des Research-Hauses. Ähnlich wie im Vorjahr könnten vor allem Textilien, Bekleidung und Schuhe überproportional an dem Wachstum partizipieren – also Branchen, die für Shoppingcenter besonders interessant seien. Da aber gleichzeitig Versand- und Onlinehandel rapide an Umsatz gewinnen, könne der stationäre Handel von dem erwarteten Wachstum nur rund die Hälfte für sich vereinnahmen.Damit bleibe für den stationären Handel nur ein Plus von 3 Mrd. übrig. Bezogen auf die Shoppingcenter mit ihrem Anteil von ca. 6 % am hiesigen Retailmarkt dürfte der erwartete Umsatzschub nahezu ausbleiben. Auswirkungen auf Umsatzmieten seien folglich nicht zu erwarten – im Gegenteil: “Angesichts der anstehenden Neueröffnungen von Shoppingcentern in Deutschland wird der Druck auf die Mieten trotz steigender Einzelhandelsumsätze weiter anhalten”, erwartet Ralf-Peter Koschny, Vorstand bei BulwienGesa.Ganz anders ist die Lage bei Wohnimmobilien. Angesichts des seit Jahren unzureichenden Neubaus kletterten die Preise für Eigentumswohnungen (nach dem BulwienGesa-Index) 2010 in den größeren und großen Städten hierzulande um 3,8 % und die Mieten bei Neuvermietungen um 2,5 %. Anders als im langjährigen Mittel stiegen auch die Mieten für Gewerbeimmobilien wieder an – allerdings nur um 1,1 % bei Läden in Nebenlagen und 0,7 % bei Büroflächen. Die Wohnungsnot in einigen Städten lasse bei unverändert geringem Angebot weitere Preis- und Mietsteigerungen erwarten. “Zeitwohnen” treibt MietenBeflügelt wird diese Tendenz in größeren Städten durch das zunehmende “Wohnen auf Zeit”. Für Raumeigner könnten die Erträge von Montagezimmern bis hin zu Executive Floors bei Großhotels bei günstigen Umständen um mehr als 50 % über den Mieteinnahmen einer konventionellen Vermietung liegen. Im Städtevergleich ermittelte BulwienGesa hohe Differenzen vor allem in Düsseldorf und Köln, wo einem eher niedrigen Mietniveau eine hohe Nachfrage von Berufspendlern gegenüberstehe, die für möblierte Apartments in zentralen Lagen eine Warmmiete von bis zu 19 Euro je Quadratmeter zu zahlen bereit seien.Wegen der starken Konzentration auf sichere “Core”-Immobilien lag der Anteil ausländischer Käufer bei institutionellen Immobilientransaktionen 2010 noch leicht unter der Marke von rund 20 %, über die Ausländer auf dem hiesigen Immobilienmarkt verfügen. Insgesamt hatten die institutionellen Transaktionen im vergangenen Jahr ein Volumen von 22,5 Mrd. Euro, von denen 3,5 Mrd. auf Wohnimmobilien entfielen. Gleichwohl geht BulwienGesa davon aus, dass Investoren von jenseits der Grenzen den nationalen Markt weiterhin prägen werden. Zum einen hätten (auch ausländische) Immobilieninvestoren in Deutschland im internationalen Vergleich mit die geringsten Verluste hinnehmen müssen. Zudem hätten sehr viele ausländische Akteure inzwischen operativ tätige Teams aufgebaut, die Ertrags- und Kostenmanagement gleichberechtigt zu Tradingoptionen in ihr Asset Management integrieren. Für Bulwien-Vorstand Thomas Voßkamp sind ausländische Akteure auf dem heimischen Markt ein Garant für seine Fungibilität und damit Wettbewerbsfähigkeit. “Wir gehen eher davon aus, dass in den kommenden Jahren deutsche Akteure angelsächsische Geschäftsmodelle kopieren werden als umgekehrt.”Für 2011 erwartet BulwienGesa, dass die Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren um etwa die Hälfte auf 35 Mrd. Euro hochschießen. Nach einer Delle 2012 dürften die Anlagen bis 2014 auf ca. 43 Mrd. klettern – etwa doppelt so viel wie in der vergangenen Periode und etwa zur Hälfte getragen durch ausländische Investoren, die ihren Anteil über die Jahre wieder auf ihren 2007er-Rekordstand von etwa 50 % ausbauen sollten.