Von Ulli Gericke, BerlinWenn von den Prognosen für das gerade begonnene Jahr der überall übliche (Zweck-)Optimismus abgezogen wird, steht die Immobilienbranche vor einer erneut schwierigen Periode. Von einer “gedämpften Stimmung für Immobilienaktien” berichten die einen Marktanalysten, während andere einen “anhaltenden Trend sinkender Büromieten” beobachten und Dritte die Finanz- und Wirtschaftskrise auch weiterhin als “das bestimmende Thema” sehen. “Wir beobachten derzeit ein zartes Pflänzchen der Besserung, mehr aber auch nicht”, meint denn auch Sascha Hettrich, der Deutschland-Chef des Beratungsunternehmens King Sturge.In einem solch kritischen Umfeld dürfte dann selbst eine leichte Entspannung vorangegangener Übertreibungen zu steigenden Aktienkursen führen: “Die Investoren werden weiterhin vorsichtig agieren, aber die Lücke zwischen den Net Asset Values und den tatsächlichen Börsenbewertungen wird sich im Zuge der langsamen konjunkturellen Erholung auf Sicht von zwölf Monaten um zirka die Hälfte verkleinern, da mir die jetzigen Abschläge absurd erscheinen”, zitiert das Zitelmann-Immobilienaktien-Barometer GSC-Analyst Klaus Kränzle.In Summe halten die befragten Aktienanalysten allerdings nur leichte Kurssteigerungen der Immobilienwerte für wahrscheinlich. Während im Herbst der Wert des mittelfristigen Stimmungsindikators noch bei 1,3 lag, ging er zum Jahreswechsel auf 0,9 zurück. Damit prognostiziert zwar immer noch die große Mehrheit der Marktbeobachter höhere Notierungen – deren Plus auf Jahressicht gesehen jedoch zwischen 5 und 15 % bleiben sollte, im Gegensatz zur merklich optimistischeren Stimmung bei der vorangegangenen Befragung. Wie zuletzt zeigen sich auch kaum Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien. “Die Wirtschaftskrise wird auf dem Immobilienmarkt noch weitere tiefe Spuren hinterlassen”, sagt Stefan Goronczy voraus, Senior Analyst Equity bei der HSH Nordbank, “erst im Verlauf des Jahres dürften Immobilienaktien eine Erholung des Immobilienmarktes ab 2011 vorwegnehmen.” Umsätze gehen weiter zurückTatsächlich erwartet auch der Maklerverbund DIP Deutsche Immobilien Partner für 2010 noch keine Entwarnung. Für die 15 Büromärkte hierzulande – angefangen von München und Frankfurt bis Rostock und Essen – prognostizieren die Immobiliensachverständigen einen Büroflächenumsatz von 2,8 Mill. Quadratmeter. Damit würde der Flächenumsatz nach dem dramatischen Minus von knapp einem Viertel 2009 auch im neuen Jahr abermals, wenn auch “nur” noch leicht, zurückgehen. Viele Unternehmen seien anhaltend verunsichert, weswegen sie kurzfristige Vertragsverlängerungen großflächigen Neuanmietungsentscheidungen vorzögen. Gleichzeitig wachse jedoch mit jedem fertiggestellten Neubau das Angebot, während umgekehrt in vielen Firmen der Bedarf an Bürofläche je Mitarbeiter sinke. In der Folge steige die Leerstandsquote weiter über die vorjährigen 9,3 % hinaus, wohingegen “der Trend sinkender Büromieten voraussichtlich anhalten wird”. Im abgelaufenen Jahr war die gewichtete Spitzenmiete in den 15 deutschen Büromärkten um 8 % auf 23,20 Euro/qm weggesackt. Wohneigentum stabilFür die fünf Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sagt Jan Linsin, der Deutschland-Chef des Beratungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE), eine mehr oder weniger stabile Lage voraus (siehe Grafik). 2009 zeichnete sich überall durch steigende Leerstände und sinkende Mieten sowie Büroflächenumsätze aus, wobei die Rheinmetropole Düsseldorf bei den Neuvermietungen fast eine Halbierung des Vorjahreswertes hinnehmen musste.Relativ unbeeindruckt von der allgemeinen Wirtschaftskrise zeigt sich nach Erhebungen des Maklerverbandes IVD lediglich der Wohneigentumsmarkt. Hier dominiert eine längerfristige Tendenz: “Große Metropolregionen haben sich als preisstabil erwiesen, während der ländliche Raum und Abwanderungsregionen Preisverluste realisieren”, fasst Vizepräsident Michael Schick die Ergebnisse des neuen IVD-Wohnpreisspiegels zusammen. Dabei scheint bei Einfamilienhäusern die Trennungslinie bei Städten mit 100 000 Einwohnern zu liegen. Während Großstädte mit mehr Bewohnern steigende Preise verzeichnen, gingen im Schnitt der Kommunen mit weniger Einwohnern die Notierungen zurück.