Von Ulli Gericke, BerlinAuch der viel genutzte Umweg, um der Geldentwertung ein Schnippchen zu schlagen, eines Inflationsschutzes über Indexmieten “findet faktisch nicht statt”, berichtet Claessen aus eigener Erfahrung. Zum einen verläuft der Index nicht parallel zur Inflation, sondern folgt ihr zeitversetzt. Darüber hinaus greift die Anpassung immer erst bei Überschreiten bestimmter Schwellenwerte. Am gravierendsten schlagen sich jedoch die inzwischen wieder vielfältigen Incentives nieder, wie etwa mietfreie Zeiten – “zusammengenommen resultiert daraus ein absolutes Missverhältnis zur Inflation.” Hannover vor FrankfurtKein Wunder, dass die obige Grafik denn auch seit fast 15 Jahren einen absoluten Wertverlust zeigt, weil die Immobilienpreisentwicklung merklich unter der allgemeinen Preissteigerungsrate liegt. Der deutliche Ausreißer zu Beginn der neunziger Jahre resultiert aus dem deutsch-deutschen Wiedervereinigungsboom, als Büroräume knapp waren. Seitdem herrscht “Normalzustand”, betont Claessen, “die schöne Wachstumszeit in Nachkriegsdeutschland ist vorbei”, als sich Mieten und Inflation etwa parallel entwickelten.Besser, aber nicht grundlegend gut, verläuft der Immobilienindex Wohnen. Bezogen auf die Jahre seit 1975 haben Wohnungen anfangs zwar an Wert gewonnen. Seit 1993 hat der Preisindex allerdings jegliche Dynamik verloren – wobei die genauere Sicht auf die unterschiedlichen Regionen zeigt, dass im Süden und bedingt auch im Westen Deutschlands Miet- und Preisanstiege auch heute noch über der Inflationsrate liegen, während vor allem im Osten ein Wertverfall stattfindet – von wenigen Ausnahmen wie Dresden oder Leipzig abgesehen.Schneller als die Preissteigerung klettern die Mieten auch bei Einzelhandelsimmobilien in den begrenzten, und dadurch knappen 1A-Lagen in den hiesigen Metropolen – wobei den besten Inflationsschutz Hannover bietet, Deutschlands größte “B-Stadt”. Abgesehen von den Großstädten verlieren aber selbst die Toplagen in den Mittel- und Kleinstädten gegen die Inflation. Aktives Handeln gegen . . .Noch schlechter schneiden Büro-immobilien ab, die nirgendwo in Deutschland einen Inflationsschutz bieten – und in Hochburgen wie Frankfurt oder München sogar noch schlechter abschneiden als in B-Standorten wie etwa Freiburg und Hannover.Umso wichtiger ist, Immobilien aktiv zu managen. Gut verwaltete Gewerbeeinheiten können einen stabilen Cash-flow erwirtschaften und somit auch in Zeiten sinkender Immobilienwerte eine positive Rendite erzielen, ermittelte BulwinGesa (siehe rechter Teil der Grafik). “Solange der Cash-flow nicht abreißt, akzeptieren die Banken auch ein befristetes Unterschreiten der LTV (Loan to Value)-Vorgaben”, weiß Claessen. “Ertragssicherung durch strategisches, die Mieterträge optimierendes Asset Management ist für den Inflationsschutz wichtiger als nominale Miet- und Preissteigerungen”. . . . Abreißen des Cash-flowEntsprechend geht der Asset Manager von Deutsche Land inzwischen schon zwei Jahre vor dem Auslaufen von Verträgen auf die Mieter zu, um Cash-flow-sichernde Lösungen zu finden. Dabei gesteht Claessen einem Mieter auch die vorzeitige Reduzierung von Mietflächen zu, wenn er im Gegenzug neben einer Vertragsverlängerung eine gewisse Ausgleichszahlung erhält. Mit diesem Barwert würden die freigewordenen Flächen modernisiert, um sie für neue Mieter attraktiv zu machen – um sich damit einen kontinuierlichen Mietzins zu sichern.