tl Frankfurt – “Noch grünes Licht” gibt die WestLB in einer Sektorstudie für deutsche Immobilienwerte, auch wenn die steigenden Mieten und Immobilienpreise bereits zu einem großen Teil in den Kursen enthalten seien. Deshalb werden Aktien von Colonia Real Estate, Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen, DIC Asset und Vivacon zum “Akkumulieren”, also zum Kauf, empfohlen. Nachdem die Märkte lange Zeit die deutschen Immobilienaktien mit Abschlägen zu ihren Net Asset Values (Nettoanlagewerten) gehandelt hatten, werden inzwischen üppige Aufschläge gezahlt. Diese müssten jetzt durch (reale) Wertschaffung gerechtfertigt werden, meinen Thomas Effler und Georg Kanders in ihrer Sektorstudie zu deutschen Immobilienwerten. Genannt werden Aktivitäten zur Reduzierung des Leerstandes, das Ausnutzen von Potenzialen zur Mietpreiserhöhung, Refurbishment (also die Generalüberholung von Objekten), die Weiterentwicklung der Objekte und das Ausnutzen von Marktineffizienzen durch Transaktionen jenseits der traditionellen Märkte (“Off-Market-Transaktionen”). Nur geringe PrämienDie Analysten empfehlen, Aktien der Deutschen Euroshop und der Deutschen Wohnen zu kaufen, da hier vergleichsweise geringe Prämien auf den Net Asset Value gezahlt würden. Auch die erstmals analysierte Vivacon sei günstig bewertet. Hingegen sei bei DIC Asset und vor allem bei Colonia Real Estate das erwartete Wachstum der Grund für die Kaufempfehlung. Die WestLB teilt die analysierten Immobilienaktien in zwei Gruppen auf: Bestandshalter und Immobilienhandelsgesellschaften. Die Bestandshalter Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen, DIC Asset und IVG werden aufgrund der positiven Aussichten auf den deutschen Immobilienmärkten mit einer Prämie von rund 15 % auf den Net Asset Value als fair bewertet angesehen. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der erwarteten Dividende für 2007 und 2008, deren Steuerfreiheit bei Deutsche Euroshop und Deutsche Wohnen sowie eines Bonus für die “Kavernenfantasie” bei IVG ergeben sich die in der Tabelle genannten neuen Kursziele. Malus bei Deutsche WohnenBei der Deutschen Wohnen ging das Kursziel von 53 auf 51 Euro zurück, weil der Net Asset Value im Vorjahr sank und das Unternehmen geringere Chancen hat, sein Portfolio kräftig auszuweiten. Da der Kurs der Aktie in den vergangenen Monaten deutlich vom Höchstkurs 57 Euro auf inzwischen 42,50 Euro abgesackt ist, hat die WestLB den Wert von “Halten” auf “Akkumulieren” hochgestuft. 2007/2008 würden größere Transaktionen erwartet. Der Net Asset Value dürfte im laufenden Jahr wieder steigen, heißt es in der Einzelbewertung der Aktie. Bei den handelsorientierten Unternehmen Colonia Real Estate, Patrizia und Vivacon, die alle zum ersten Mal von der WestLB bewertet wurden, orientieren sich die Analysten an den erwarteten Ergebnissen im kommenden Jahr. Das Bewertungsmodell berücksichtige Rentabilität, Substanz, Wachstum, Risiko und Liquidität, heißt es in der Studie. In einem gesonderten Kapitel zu den neuen deutschen Real Estate Investment Trusts (G-Reits) kritisiert die Studie den Ausschluss der Wohnimmobilien. Dadurch würden diese Objekte weitgehend den “Heuschrecken” und anderen aus dem Ausland tätigen Unternehmen überlassen. “Weniger überspitzt formuliert sind die Transparenz- und Kontrollmöglichkeiten dadurch eher geringer.”Als zweiter Kritikpunkt wird die Mindesteigenkapitalquote von 45 % genannt. Diese sei sehr restriktiv, da es bei Wertminderungen sehr schnell zu ungewollten Verkäufen kommen könne. Außerdem könnte diese Anforderung Unternehmen, die mit dem Reit-Status liebäugelten, abschrecken, da sie vor allem in Marktaufschwungphasen wie der aktuellen die Möglichkeit haben wollten, mehr Fremdkapital aufzunehmen. Tochter-Reits im KommenAnders als in Großbritannien will sich daher auch keines der bis Ende 2006 notierten Immobilienunternehmen als Ganzes in einen Reit umwandeln. In der Studie wird angenommen, dass sich einzelne Unternehmen überlegen werden, Reit-Töchter zu gründen, um bei Bietergefechten mithalten zu können. Denn bei Immobilien, die vor dem 1. Januar 2002 zum inländischen Betriebsvermögen des Verkäufers gehörten, müssen beim Verkauf bis 2009 die dabei aufgedeckten stillen Reserven nur zur Hälfte besteuert werden (Exit Tax). IVG und DIC Asset hätten angekündigt, eine entsprechende Gründung von Reit-Töchtern zu prüfen, heißt es in der WestLB-Studie.