tl Frankfurt – Die offenen Immobilienfonds in Deutschland entwickeln sich in Bezug auf ihre Qualität immer weiter auseinander. Das ist eines der zentralen Ergebnisse des neuesten Ratings der Ratingagentur Scope. Nur fünf Produkte haben die gleiche Gesamtwertung erreicht wie im Vorjahr, teilte Scope mit. Zwölf Fonds schnitten besser ab, elf verschlechterten sich. An der Spitze mit “AA+” lagen der erstmals bewertete TMW Immobilien Weltfonds und der nur für Institutionelle offene WestInvest ImmoValue. Am schlechtesten schnitt der Euro-ImmoProfil von iii Investments mit “B+” ab. Kein Fonds wurde mit “AAA” bewertet. Die zuständige Scope-Analystin Sonja Knorr begründete dies damit, dass auch die sehr guten Produkte noch in dem einen oder anderen Punkt Verbesserungspotenzial hätten oder zu jung seien, um bereits den Nachweis bringen zu können, dass sie sich nachhaltig gut entwickelten. Die Vermutung, dass jüngere Fonds besser als ältere abschneiden würden, habe sich nicht bestätigt, heißt es bei Scope. “Auch junge Fonds mit Auflagezeitraum 2003 oder später müssen breit diversifizierte Portfolios aufbauen, was sich gerade vor dem Hintergrund der aktuell hohen Immobilienpreise als schwierig darstellt”, sagte Knorr. Gleichzeitig hätten einige Altfonds sich entschlossen restrukturiert und sich überzeugend am Markt zurückgemeldet. Als Beispiele nannte Knorr die beiden Fonds von DB Real Estate, den Hausinvest Europa, Uniimmo Europa und den Deka-ImmobilienEuropa. Eine generelle Abwanderung der Fonds aus dem deutschen Immobilienmarkt sei nicht festzustellen. 42,5 % des gesamten Fondsvermögens befänden sich im Inland. Bernd Nentwig vom Scope-Kooperationspartner, dem Lehrstuhl für Bauwirtschaft und Baumanagement der Bauhaus-Universität Weimar, spricht von einem Qualitätstausch der Objekte. Die Fonds hätten sich von zweitklassigen Immobilien getrennt, investierten aber seit einem halben Jahr wieder verstärkt in Deutschland. Zielmärkte seien vor allem München und Hamburg.In Europa entfällt ein Viertel aller aggregierten Verkehrswerte der Fonds auf die Großräume von Paris und London. In den USA und Asien seien die Fonds nur mit 9 % vertreten. Schwerpunkte sind hier New York und Washington (allerdings nur mit wenigen Objekten) bzw. Tokio und Seoul. Interesse hätten die Gesellschaften aber auch an Malaysia, Singapur und Thailand. 70 % aller Objektverkehrswerte entfallen auf Büros. Es folgt der Einzelhandel mit durchschnittlich 16 % des Fondsvermögens. Keine Empfehlungen mehrIm Unterschied zu früher vergibt Scope jetzt keine Kauf- bzw. Verkaufsempfehlungen mehr. Für einige Verkaufsempfehlungen wurde die Ratingagentur im Vorjahr heftig kritisiert. In der Folge kam es zum praktisch kompletten Austausch des Ratingteams mit Alexandra Merz an der Spitze und zur Umstellung der Ratingsystematik. In diesem Zusammenhang wurde auch eine Kooperation mit der Bauhaus-Universität Weimar geschlossen. Sie analysiert Immobilienstandorte und Objekte mit Hilfe von Sensitivitätsanalysen. Ausgewertet wurden alle 29 in Deutschland vertriebenen offenen Immobilienfonds. Dabei musste Scope bei sieben Kapitalanlagegesellschaften (KAGs) auf öffentlich zugängliche Daten zurückgreifen. Sieben Gesellschaften hätten zusätzliche Daten für die 17 von ihnen verwalteten Sondervermögen zur Verfügung gestellt, heißt es bei Scope. Außerdem hätten sich sechs KAGs von den Analysten unentgeltlich interviewen lassen.