Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die Pleite der größten spanischen Immobiliengruppe Martinsa-Fadesa nährt Befürchtungen über ähnliche Desaster bei deutschen Unternehmen. “Ich denke, dass wir auch hierzulande bei der einen oder anderen Firma mit Notverkäufen von Immobilien oder sogar einer Insolvenz rechnen müssen”, sagte Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des weltgrößten Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.Besonders gefährdet seien Unternehmen, die Supermärkte und Fachmärkte erworben hätten. Denn diese Käufe seien oft vollständig mit Krediten finanziert worden und hätten durch den Preisverfall stark an Wert verloren. Oft reiche die geringe Differenz zwischen Kreditzins und Mieterträgen nicht mehr, um die laufenden Kosten zu decken.”Viele Immobilienfirmen schreiben operativ Verluste”, sagte Ulbrich. Nur durch Bewertungsgewinne aus dem Immobilienbestand könne ein positives Ergebnis ausgewiesen werden. Das heißt: Es fließt Geld aus dem Unternehmen ab, und der Liquiditätsbestand schwindet.”Wenn die Bewertungen nicht mehr dem aktuellen Verkehrswert der Immobilien entsprechen, dann können die Immobilien auch im Notfall nicht mehr verkauft werden, ohne einen Bewertungsverlust zu machen”, sagte Ulbrich. Viele Firmen könnten deshalb vor der Wahl stehen, entweder an Liquiditätsmangel oder am Bewertungsverlust zugrunde zu gehen. Es werde entweder zu Firmenübernahmen durch Konkurrenten oder zu vermehrten Pleiten kommen. Hunderte kleiner DealsUnterdessen sind auch die Aussichten auf dem Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien nicht eben rosig. Im vergangenen Jahr hatte das Transaktionsvolumen einen Rekordwert von 54 Mrd. Euro erreicht. “Für das laufende Jahr erwarten wir nur noch 30 Mrd. Euro”, sagte Ulbrich.Aber selbst für dieses verringerte Volumen müssten noch etliche Deals hinzukommen. Denn in der ersten Hälfte des Jahres wechselten nur Immobilien für 12 Mrd. Euro den Besitzer. Unter den Verkäufern dominieren große Unternehmen wie Arcandor, Deutsche Post und Sony, die den Verkaufserlös in ihr Kerngeschäft stecken. Bei den Käufern stehen weiterhin Finanzinvestoren wie Rreef, Lone Star und Morgan Stanley an der Spitze. Sie setzten zuletzt vor allem auf Einzelhandelsimmobilien (siehe auch Tabelle).”Wir erwarten aber – wie in früheren Jahren – ein sehr lebhaftes viertes Quartal”, so Ulbrich. Allein in Frankfurt werden derzeit drei bekannte und große Bürogebäude feilgeboten. So will die Fondsgesellschaft Commerz Real den Japan Tower verkaufen. Der Konkurrent KanAm bietet den Messeturm an. Der Investor Tishman Speyer trennt sich vom Opernturm. Und der Bund plant die Privatisierung der ostdeutschen Immobiliengesellschaft TLG mit Gebäuden im Wert von 1,2 Mrd. Euro. Darüber hinaus prüfen Investoren derzeit das “Tristar”-Portfolio des WestLB-Fondsinitiators Westfonds, das auf mehr als 1 Mrd. Euro geschätzt wird. Außerdem bietet das Land Hessen ein Paket im Wert von 400 Mill. Euro an.Ulbrich rechnet aber nicht damit, dass es viele größere Transaktionen geben könnte. “Es wird vielmehr Hunderte von sehr kleinen und mittelgroßen Deals geben.” Grund für das Schrumpfen des deutschen Investmentmarkts sei hauptsächlich eine trotz guter Fundamentaldaten schlechte Stimmung der Investoren. Panik in USA und UKDer Grund: Die Entscheider sitzen meist in London oder New York. Und dort hagelt es derzeit schlechte Nachrichten zum Immobilienmarkt. Manager von angelsächsischen Beteiligungsgesellschaften treten aus Panik auf die Bremse und warten zunächst die weitere Entwicklung ab. Zudem sind Kredite knapper und teurer geworden.”Die Eigenkapitalanforderungen der Banken sind viel höher als vor einem Jahr”, sagt Ulbrich. Wurden damals noch 10 % Eigenkapital akzeptiert, müssen es heute in der Regel 30 % sein, um den Immobilienkredit zu erhalten. Zudem täten sich die potenziellen Verkäufer von Immobilien noch immer schwer, das teilweise deutlich gesunkene Preisniveau zu akzeptieren.