Der angeschlagene Wohnungskonzern Adler Group hat seine Mieten im Startquartal 2022 flächenbereinigt um 2,1% angehoben. Der Leerstand sei mit 1,2% niedrig geblieben, teilt das Unternehmen mit. Die Nettomieteinnahmen und das operative Ergebnis aus der Vermietung (Funds from Operations) gingen aber zurück, weil Adler Immobilien verkauft hat. Unter dem Strich stehen 10,1 Mill. Euro Verlust. Die Beleihungsquote ist wieder leicht gestiegen. Gemessen am Immobilienwert machten die Schulden Ende März 52% aus, 1,1 Prozentpunkte mehr als Ende 2021. Der Verschuldungsgrad steht bei Adler im Fokus, weil die Anleihebedingungen eine Obergrenze von 60% vorgeben.

Für eine gewisse Entlastung sorgt die weitere Hochschreibung des Bestands. Im Startquartal verbuchte Adler 79 Mill. Euro Bewertungsgewinn im Bestandsportfolio. Im Zwölfmonatsvergleich sei die Bewertung auf flächenbereinigter Basis um 8,6% gestiegen.

Je Quadratmeter stehen die Wohnungen nun mit 3060 Euro in den Büchern – im Branchenvergleich ein hoher Wert. Der starke Anstieg um 58% im Vergleich zum Vorjahr geht aber weniger auf Neubewertungen zurück, sondern vor allem auf den Verkauf vergleichsweise preisgünstiger Assets. Das treibt den Durchschnittswert des Restbestands nach oben. Der Verkauf von 14 400 Einheiten an KKR/Valero wurde laut Adler bis Ende März zu 97% abgeschlossen. Zuvor hatte der Konzern die Veräußerung von 15 500 Wohnungen an LEG Immobilien zu Ende gebracht. Bislang sei mehr als die Hälfte der 2022 auslaufenden Fremdfinanzierungen zurückgeführt oder verlängert worden. Im April hat Adler eine 400-Mill.-Euro-Anleihe getilgt.

Die liquiden Mittel betrugen zum Quartalsende 760 Mill. Euro. Im Mai waren es laut Firmenangaben rund 600 Mill. Euro. Der Zugang zum Bank- und Kapitalmarkt ist Adler nach eigener Einschätzung versperrt, weil der bisherige Bilanzprüfer KPMG Luxembourg dem Jahresabschluss 2021 kein Testat erteilt hat.

Wie aus der aktualisierten Finanzprojektion hervorgeht, soll der Cashbestand bis Jahresende auf 1,5 Mrd. bis 1,7 Mrd. steigen. Hinter den Zuflüssen steht vor allem der geplante Verkauf der Tochter Brack Capital (765 Mill. Euro) und von Projektentwicklungen (1,0 Mrd. bis 1,2 Mrd. Euro). Dem stünden Abflüsse von 845 Mill. Euro gegenüber, vor allem Investitionsausgaben für Bauprojekte (321 Mill. Euro) und Finanzierungen (307 Mill. Euro).

Konkurrent LEG, der eine Call-Option für die bei Adler verbliebene Brack-Beteiligung von 63% hält, hat sich zuletzt reserviert geäußert: „Der weitere Umgang mit der Option hängt von den Ergebnissen der Due Diligence sowie der Situation am Kapitalmarkt ab. Das Ergebnis ist damit aus heutiger Sicht vollständig offen und schließt explizit auch die Nichtausübung der Option ein.“

CEO Thierry Beaudemoulin zeigt sich in der Telefonkonferenz zuversichtlich, dass die Transaktion zustande kommt. Derzeit gebe es keine Notwendigkeit, sich andere Optionen zu überlegen. Klarheit gibt es spätestens Ende September 2022 – dann läuft die Option aus. LEG hält rund 35% an der in den Niederlanden ansässigen und in Israel börsennotierten Brack Capital. Wie Beaudemoulin weiter berichtet, seien für diverse Immobilienprojekte Verkaufsverträge oder Absichtserklärungen unterschrieben worden. Den Verkauf von sieben überwiegend gewerblichen Entwicklungsprojekten an Partners Immobilien Capital Management hat die Adler-Tochter Consus aber rückgängig gemacht.

Der im Mai 2020 fixierte Deal sah einen Preis von 313 Mill. Euro vor. Davon wurde aber nur die Hälfte bezahlt, eine Restforderung von 165 Mill. Euro stand aus. Um langwierige Gerichtsverfahren gegen den Käufer zu vermeiden, sei die Transaktion rückgängig gemacht worden. Die Vertragsaufhebung wurde Ende März beurkundet, sie unterliegt aber noch bestimmten Abschlussbedingungen. Anschließend will Adler erneut einen Käufer suchen, kündigt Beaudemoulin an. Die Rückabwicklung wird den Verschuldungsgrad um 1,1 Prozentpunkte erhöhen, geht aus der Präsentation hervor.

Dem Dreimonatsbericht haftet der Makel an, dass er nichttestierte Zahlen fortschreibt. Beaudemoulin versichert aber in einer Erklärung, dass der Bericht ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage vermittelt. Für die Suche nach einem neuen Wirtschaftsprüfer werde eine Ausschreibung aufgesetzt, kündigt Verwaltungsratschef Stefan Kirsten an. Die übliche prüferische Durchsicht des Halbjahresberichts werde entfallen. Das Bilanzkontrollverfahren der BaFin dauert an.

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