BaFin macht Druck auf Immobilienfirmen
hek Frankfurt
Der Wohnungskonzern Adler Real Estate ist nicht die einzige Immobilienfirma, die im Fokus der deutschen Finanzaufsicht steht. Auch bei Deutsche Konsum Reit-AG und FCR Immobilien hat die BaFin Bilanzkontrollverfahren eingeleitet, weil sie vermutet, dass die Bilanzierung fehlerhaft ist. Bei Deutsche Konsum geht es um Kreditgeschäfte mit dem Großaktionär, bei FCR um die hohe Bewertung einer Softwarefirma. Im Vergleich zu Adler haben diese Verfahren, die im Juli eingeleitet wurden, wenig Aufmerksamkeit gefunden.
Bei Deutsche Konsum steht der Einzelabschluss für das Geschäftsjahr 2020/21, das am 30. September 2021 endete, in der Kritik. Die BaFin hat nach eigenen Angaben Anhaltspunkte dafür, dass die Bilanzierung von Darlehensvereinbarungen mit einer Gesellschafterin – gemeint ist die Hauptaktionärin Obotritia Capital, hinter der der Unternehmer und Immobilieninvestor Rolf Elgeti steht – und von Darlehen, die über ein Fintech erworben wurden, nicht vollständig und richtig erfasst und abgebildet sind.
Die Sachverhalte beträfen Kurzfristanlagen flüssiger Mittel bei Obotritia sowie über die Creditshelf AG, erläutert Deutsche Konsum. Sie würden eingesetzt, um überschüssige Liquidität aus Objektveräußerungen, Refinanzierungen und dem laufenden Cashflow vorübergehend und zinstragend anzulegen. Deutsche Konsum versichert, dass Bilanzierung und Darstellung der Darlehensforderungen nach ihrer Auffassung gemäß den Rechnungslegungsstandards erfolgt sei. Zudem würden dazu fortlaufend Angaben im Anhang gemacht. Geprüft hat den Abschluss die Domus AG.
Deutsche Konsum investiert in deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs. Die Aktien notieren im vergleichsweise streng regulierten Prime Standard, außerdem gibt es ein Zweitlisting in Südafrika. Die Marktkapitalisierung liegt bei 355 Mill. Euro.
Auffällige Hochschreibung
Bei der auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierten FCR nimmt die BaFin den Konzernabschluss 2020 und den Abschluss zum 30. Juni 2020 unter die Lupe. Stein des Anstoßes ist die Bewertung der Immoware24-Anteile. Diese sei möglicherweise zu hoch, so die Aufsichtsbehörde. Darüber hinaus könnten Angaben in der steuerlichen Überleitungsrechnung fehlen und Angaben in der Restlaufzeitengliederung der Anleihen und Bankdarlehen fehlerhaft sein.
FCR ist nicht nur mit ihrer Aktie, sondern auch mit Minibonds am Kapitalmarkt vertreten. An der in Halle (Saale) ansässigen Immoware24, die Software für Immobilienverwaltung anbietet, ist FCR mit 10% beteiligt. Der im Jahr 2020 für 2 Mill. Euro erworbene Anteil wurde in der Bilanz desselben Jahres auf 5,76 Mill. Euro hochgesetzt. Daraus resultierte ein Ergebnisbeitrag von 3,76 Mill. Euro – rund ein Drittel des Vorsteuergewinns. Geprüft hat den Abschluss die MSW GmbH. Im Folgejahr hat FCR den Beteiligungswert übrigens weiter auf 8,75 Mill. Euro hochgeschrieben.
Bei Adler Real Estate, einer Tochter der in Luxemburg ansässigen Adler Group, beanstandet die BaFin die Bewertung eines Immobilienprojekts in Düsseldorf-Gerresheim (Glasmacherviertel) in dem von Ebner Stolz geprüften Jahresabschluss 2019 (vgl. BZ vom 2. August). Der Ansatz von 375 Mill. Euro sei um mindestens 170 Mill. Euro zu hoch. Das ergebe sich aus der Differenz zum Buchwert per 30. Juni 2019 von 205 Mill. Euro. Verglichen mit den Anschaffungskosten von 142 Mill. Euro liege die Überbewertung bei höchstens 233 Mill. Euro.
Adler hält ihre Bewertung nach wie vor für „ordnungsgemäß und korrekt“ und kündigte an, den Rechtsweg auszuschöpfen. Es handelt sich laut BaFin um eine Teil-Fehlerfeststellung – die erste der Behörde bisher. Die Prüfung des 2019-Abschlusses dauere an. Die Geschäftsjahre 2020 und 2021 nimmt die BaFin ebenfalls unter die Lupe.
