Die österreichischen Immobilienkonzerne Immofinanz und CA Immo gehen jetzt getrennte Wege in der Ausschüttungspolitik. Während Immofinanz für das Geschäftsjahr 2023 die Kapitalbasis stärken und keine Dividende zahlen will, schlägt CA Immo die Ausschüttung von 0,80 Euro je Aktie vor und folgt damit der Strategie, etwa 70% des nachhaltigen operativen Gewinns aus der Vermietung (Funds from Operations, FFO) an die Aktionäre weiterzuleiten. Im Vorjahr kehrte CA Immo regulär 1 Euro je Aktie aus. Ende November kamen 2,56 Euro Sonderzahlung pro Anteilschein hinzu.

Die divergierenden Dividendenvorschläge spiegeln Unterschiede in der Kapitalposition. CA Immo weist mit 36,6% des Immobilienvermögens eine ziemlich geringe Nettoverschuldung aus. Immofinanz ist mit 42,1% höher verschuldet, wenngleich auch dieser Wert im Branchenvergleich moderat ausfällt. Der Konzern gehört zur CPI Property Group, die der tschechische Oligarch Radovan Vitek kontrolliert und die unlängst Ziel einer Short-Akttacke des Hedgefonds Muddy Waters war. Im Aktionariat von CA Immo dominiert der US-Finanzinvestor Starwood mit einer Beteiligung von rund 60%.

Eine Gemeinsamkeit sind Abwertungen auf den Immobilienbestand, die zu Periodenfehlbeträgen führen. Unter dem Strich zeigen CA Immo und Immofinanz für 2023 jeweils mehr als 220 Mill. Euro Jahresverlust. Immofinanz setzt ihr Portfolio um 352 Mill. Euro oder 4,5% herab. Die im Branchenvergleich niedrigen Abschreibungen gehen vor allem auf weitgehend stabile Werte in einigen osteuropäischen Ländern zurück. Betroffen von Wertminderungen sind vor allem Bürogebäude (–13,4%), während Einzelhandelsobjekte stabil blieben (+0,2%). Die neue Tochter S Immo zeigt Wertminderungen von 3,5%.

CA Immo hat den Wert des Bestandsportfolios um 532 Mill. Euro oder 8% auf vergleichbarer Basis herabgesetzt. Die gemessen am Konkurrenten höhere Rate spiegelt die Ausrichtung auf Büroimmobilien wider – das schwache Wirtschaftswachstum und der Trend zum Homeoffice schmälern die Nachfrage nach Büroflächen.

Hinzu kommt der starke Zinsanstieg, der die Wertansätze über alle Immobiliensegmente hinweg unter Druck setzt. Zum Vergleich: Der Hamburger Bürovermieter Alstria hat im vergangenen Jahr 770 Mill. Euro auf den Bestand abgeschrieben, was 16,7% des bilanzierten Verkehrswerts Ende 2022 entspricht. Beim Konkurrenten Aroundtown waren es 13% auf das Büroportfolio und konzernweit 11%. Bei CA Immo steht das Immobilienvermögen nun mit 5,2 Mrd. Euro zu Buche.

Im Ausblick bleiben beide Konzerne vage. Sie verzichten auf eine quantitative Prognose für das laufende Geschäftsjahr.

CA Immo hebt hervor, dass man früh aus schwächeren, peripheren Standorten und Objekten ausgestiegen sei und die Risiken in der Projektentwicklung abgebaut habe. Dadurch seien die Auswirkungen des herausfordernden Marktumfelds minimiert worden. Im vergangenen Jahr seien zehn Verkäufe im Gesamtwert von 580 Mill. Euro abgeschlossen worden. Das habe die Fokussierung auf „moderne, große Class-A-Bürogebäude“ in attraktiven und etablierten Metropolen Deutschlands verstärkt. Deutschland stellt zwei Drittel des CA-Immo-Portfolios.

In der Neubau-Pipeline stecken noch ein Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof, das Anfang 2026 fertig sein soll, und ein Wohnprojekt in Mainz, an dem CA Immo 50% hält. Das Hochhaus am Europaplatz in Berlin hat der Konzern im dritten Quartal 2023 fertiggestellt – „ein halbes Jahr früher als geplant und deutlich unter Budget“, wie es heißt. Das Gebäude ist an die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft KPMG vermietet.

Die 518 Immobilien von Immofinanz stehen mit 8,2 Mrd. Euro in den Büchern. Daraus wurden 533,6 Mill. Euro Mieterlöse generiert, was in vergleichbarer Rechnung eine Zunahme von 8,5% ergibt. Der FFO kletterte vor allem infolge der Vollkonsolidierung des kleineren Konkurrenten S Immo um 88% auf 275,3 Mill. Euro. Die Strategie, vermehrt in höher rentierende Objekte zu investieren, trage Früchte, konstatiert Vorstandsmitglied Radka Doehring.