CPI Property hält Schlüssel in der Hand
hek Frankfurt – Das lange Hickhack um eine Konsolidierung unter den drei Wiener Immobilienkonzernen scheint auf ein vorläufiges Ende zuzusteuern. Gute Chancen, als Gewinner vom Platz zu gehen, hat CPI Property Group, die dem tschechischen Milliardär Radovan Vitek gehört. Der Rivale S Immo hat sich nämlich aus dem Ringen um die auf Büro- und Einzelhandelsobjekte fokussierte Immofinanz zurückgezogen. Damit ist der Weg frei für die in Frankfurt börsennotierte CPI.
Sollte es CPI nun noch gelingen, S Immo unter Kontrolle zu bringen, wären zwei der drei Wiener Immobilienkonzerne unter ihrem Dach vereint. Mit einem Aktienpaket von 11,6% hat sich das in Luxemburg ansässige Unternehmen bereits in Stellung gebracht. Doch weitergehenden Ambitionen steht das Höchststimmrecht von S Immo im Wege. An dieser Hürde war im vergangenen Jahr eine Übernahme der vergleichsweise kleinen S Immo durch Immofinanz gescheitert.
Beim dritten unter den börsennotierten Wiener Immobilienkonzernen, der auf Bürogebäude spezialisierten CA Immo, hat Starwood Capital das Sagen. Der US-Finanzinvestor hat seinen Anteil via Übernahmeangebot inzwischen auf 57% ausgebaut. Derzeit gibt es keine Hinweise, dass Starwood aussteigen könnte. Damit wäre die große Dreierfusion fürs Erste vom Tisch.
Die S-Immo-Satzung begrenzt das Stimmrecht eines Aktionärs auf 15%. Selbst bei einer Mehrheit hätte man also keinen Durchgriff. Für die Aufhebung ist nicht nur eine Mehrheit der gültigen Stimmen erforderlich (wobei die über 15% hinausgehenden Stimmen nicht mitzählen), sondern auch eine Kapitalmehrheit von 75%. Nun dürfte es einen neuen Anlauf geben, die Stimmrechtsbeschränkung aufzuheben.
Die Evax Holding, die dem slowakischen Geschäftsmann Peter Korbacka zuzuordnen ist, verlangt nämlich die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung, um die Aktionäre abermals darüber abstimmen zu lassen. Evax hält nach letzten Angaben 5,2% an S Immo. Als Immofinanz im vergangenen Jahr die Aufhebung der Stimmbegrenzung forderte, hatte Korbacka noch dagegen votiert. Offenbar hat er nun seine Haltung geändert.
Der CPI-Offerte für Immofinanz hatte sich S Immo zunächst mit einem Teilangebot über 23 Euro entgegengestellt. Die Verständigung sieht nun vor, dass CPI den Angebotspreis weiter geringfügig auf 23 Euro erhöht. Im Gegenzug verkauft S Immo ihre Immofinanz-Anteile von 12,7% an CPI. Zuvor hatte CPI das Übernahmeangebot auf 22,70 Euro je Aktie angehoben und parallel das Anteilspaket des Hedgefonds Petrus Advisers von 6,8% erworben. Damit kontrolliert CPI inzwischen 48,2% an Immofinanz. Das Übernahmeangebot läuft zunächst bis 23. Februar, gefolgt von einer gesetzlichen Nachfrist von drei Monaten.
Diverse Anläufe gescheitert
Nun hängst viel davon ab, was Immofinanz mit ihrer Beteiligung von 26,5% an S Immo macht. Der neue Großaktionär CPI nennt in der Angebotsunterlage zwei Handlungsoptionen: eine Verschmelzung der beiden österreichischen Unternehmen und einen Verkauf des Aktienpakets.
S Immo lehnt eine mögliche Fusion nicht grundsätzlich ab. „Man muss das pragmatisch sehen, es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein“, sagte Vorstandschef Bruno Ettenauer unlängst der Nachrichtenagentur Reuters. Einerseits müsse es ein faires Angebot geben und andererseits Synergieeffekte. „Wenn die beiden Dinge erfüllt sind, kann man nicht dagegen sein.“ Der Manager geht davon aus, dass es Synergieeffekte geben würde, man dürfe „diese aber nicht überbewerten“. Abzuwarten bleibt, wie hoch ein Angebot sein müsste, dass S Immo als fair einstuft. Die von Immofinanz gebotenen 22,25 Euro waren als zu niedrig abgelehnt worden.
An der Konsolidierung der Wiener Immobilienunternehmen haben sich über die Jahre mehrere Investoren die Zähne ausgebissen. Die diversen Fusionsanläufe sind an unterschiedlichen Bewertungsvorstellungen, Finanzkrisen, anderen Hürden und wohl auch an Manager-Egos gescheitert. Die diversen Kapitalbeteiligungen, mit denen die Unternehmen verknüpft waren, wurden in mehreren Fällen entflochten.
Der vorletzte Anlauf für einen Zusammenschluss von Immofinanz und S Immo wurde im November 2019 abgebrochen. Damals verhandelten die Beteiligten über eine Fusion auf Basis des Nettovermögenswerts, was S Immo ablehnte. Zuvor hatten sich Fusionspläne zwischen Immofinanz und CA Immo zerschlagen. Daraufhin verkauften die beiden Unternehmen ihre wechselseitige Beteiligung – das CA-Immo-Paket von Immofinanz ging 2018 für 758 Mill. Euro an Starwood.
