hek Frankfurt – Das fehlende Testat für den Jahresabschluss 2021 der Adler Group und ein Jahresverlust in Milliardenhöhe haben zum Wochenauftakt eine Schockwelle ausgelöst. Obwohl die im SDax vertretene Aktie seit Tagen unter massivem Abgabedruck steht, sackte sie am Montag im Handelsverlauf weiter um mehr als 40% ab. Auch die Notierungen der Anleihen stürzten ab.

„Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass die Bank- und Kapitalmärkte für uns geschlossen sind, solange wir einen Disclaimer of Opinion haben “, räumt der seit Februar amtierende Verwaltungsratschef Stefan Kirsten ein. Das Unternehmen verfüge aber, wie die Bilanz zeige, über eine halbe Milliarde Euro an liquiden Mitteln. Das Cashflow-Management werde mit engen Zügeln geführt: „Wir haben an dieser Stelle keine Sorgen.“

Wie Kirsten gegenüber Journalisten betont, habe Adler Group einen geprüften Abschluss. „Es hat eine Prüfung stattgefunden. KPMG kann sich nur keine Meinung bilden. Das bedeutet nicht, dass die Bilanz oder die Gewinn-und-Verlust-Rechnung nicht in Ordnung sind“, versichert der Verwaltungsratschef. Falls es wesentliche Punkte für eine Einwendung gegeben hätte, hätte KPMG dies laut Kirsten in dem Disclaimer darstellen müssen. Das sei nicht geschehen.

Das versagte Testat bezeichnet der Verwaltungsratschef als „schwierigen Moment für das Unternehmen“, da gebe es nichts zu beschönigen. Der Neuanfang sei aber eingeleitet. „Wir streben für 2022 einen unein­geschränkten Bestätigungsvermerk an“, sagt Kirsten.

Adler hatte am Samstag auf den letzten Drücker den Jahresabschluss 2021 veröffentlicht. Damit würden die Anleihebedingungen eingehalten. „Wir waren fünfeinhalb Stunden vom Bruch der Covenants weg“, sagt Kirsten. Dann wären die Bonds fällig geworden, was das Unternehmen „an die Wand gefahren hätte“. Daher habe man alles darauf konzentriert, dieses Datum zu halten: „Es war ein ziemlich knappes Rennen.“

Die Anleihebedingungen schreiben vor, dass Adler binnen 120 Tagen nach Geschäftsjahresende einen geprüften Abschluss veröffentlichen muss. Der Konzern finanziert sich im Wesentlichen über Bonds – das ausstehende Volumen beläuft sich aktuell auf 4,4 Mrd. Auch die Veröffentlichungsfrist als SDax-Unternehmen sei eingehalten worden, versichert Adler.

Dass der Wirtschaftsprüfer das Testat versagt, ist sehr selten. KPMG Luxembourg begründet ihren Vermerk (Disclaimer of Opinion) damit, dass der Zugang zu bestimmten Informationen über verbundene Unternehmen und Personen verwehrt worden sei. Die Prüfer stufen dies als außergewöhnlichen Um­stand ein, der sie daran hindere, ausreichende Nachweise über die Identifizierung und Offenlegung von nahestehenden Parteien sowie über wesentliche Transaktionen und Kontosalden zu erlangen.

„Dies hindert uns auch daran zu beurteilen, ob die buchhalterische Behandlung zumindest einiger dieser Vorgänge angemessen ist und mit ihrer Substanz übereinstimmt“, schreibt KPMG weiter. Auch könne man nicht beurteilen, ob die Einschätzung des Managements zu den Kontosalden angemessen sei.

Ausdrücklich beziehen die Prüfer sich auf die Vorwürfe einer dritten Partei (gemeint ist Viceroy Research, ein Vehikel des britischen Short Sellers Fraser Perring), dass es bei Transaktionen der Gruppe Unregelmäßigkeiten gegeben haben könnte. Daher sei die Prüfung auf diese Aspekte erweitert worden. Viceroy wirft Adler Group gravierende Verfehlungen wie Betrug, finanzielle Falschdarstellung und Geschäfte mit verbundenen Parteien zulasten von Anleihegläubigern und Aktionären vor. Ein Netzwerk um den Investor Cevdet Caner habe das Unternehmen ausgeplündert. Caner bestreitet die Anschuldigungen.

Das Vorenthalten von Informationen spielte bereits in dem am 22. April veröffentlichten Sonderprüfungsbericht eine Rolle. Ein vollständiger E-Mail-Review sei nicht möglich gewesen, stellt die forensische Abteilung von KPMG fest. Adler begründete ihr Vorgehen mit rechtlichen Aspekten. In zentralen Fragen wie der Angemessenheit der Beratungshonorare für Caner sahen sich die Sonderprüfer außerstande, ein Urteil abzugeben. Auf eine Gesamtbewertung verzichten sie.

Kirsten verteidigt das Vorgehen bei der Zurückhaltung von Informationen, räumt aber ein, dass KPMG das in hohem Maße geärgert habe. Diese Dokumente noch einzubringen hätte nach seinen Angaben den Sonderprüfungsbericht und den Jahresabschluss weiter verzögert und einen Bruch der Anleihebedingungen provoziert. „Ich stehe eindeutig zu meiner Meinung, dass der 30. April Mitternacht die wichtigere Deadline war.“

Von der Schärfe des Versagungsvermerks zeigt sich Kirsten überrascht: „Ein solcher Vermerk spiegelt ein hohes Maß an Misstrauen zwischen dem Unternehmen und den Wirtschaftsprüfern wider.“ Die Adler-Gruppe wolle nun mit KPMG Luxembourg klären, wie die Informationsdefizite ohne rechtliche Nachteile geheilt werden können. Den Jahresabschluss 2020 hatte KPMG durchgewunken.

Im Zahlenwerk für 2021 ragt eine Goodwill-Abschreibung von 1,08 Mrd. Euro auf die Immobilienentwicklungstochter Consus Real Estate heraus. Die Wertberichtigung wird mit gestiegenen Baukosten und einem Rückgang des erwarteten Projektvolumens begründet. Bisher stand der Consus-Goodwill mit 1,2 Mrd. Euro in den Büchern. „Die Consus-Transaktion war offensichtlich nicht der Hit“, sagt Kirsten. Nahezu der gesamte Kaufpreis sei abgeschrieben worden.

Consus steht seit Monaten unter Beschuss, weil wichtige Immobilienprojekte diversen Medienberichten zufolge kaum vorankommen. „Für die überwiegende Anzahl an Projekten lag zum 30. Juni 2021 ein Baustopp vor“, schreibt KPMG Forensic im Sonderuntersuchungsbericht, für den die Prüfer zwei Drittel des Adler-Portfoliowerts bewertet haben.

Die Ist-Baukosten wichen von den zur Verfügung gestellten Dokumenten ab. Adler habe die Differenzen trotz wiederholter Anforderung nicht geklärt. Auch fehlten detaillierte Planungen für Bau- und Baunebenkosten. Somit könne der Vorwurf nicht widerlegt werden, dass Adler die Finanzmittel fehlten, um die Projektentwicklungen umzusetzen.

Kirsten weist die Einschätzung zurück, dass Adler ihre Projekte nicht bearbeite. Das sei „hanebüchen“. Für diesen Bereich besäßen die Prüfer nicht genügend Kompetenz. Ein Teil der Projekte werde verkauft, um andere damit zu finanzieren.

Unter dem Strich stehen infolge der immensen Goodwill-Korrektur knapp 1,2 Mrd. Euro Verlust. Der Wohnungsbestand ist binnen Jahresfrist von knapp 70 000 auf 27 500 Einheiten per Ende Dezember 2021 geschrumpft. Grund ist der Verkauf von zwei Immobilienportfolien mit insgesamt fast 30 000 Einheiten an den Konkurrenten LEG bzw. an den Finanzinvestor KKR. Außerdem steht die Trennung von der Tochter Brack Capital bevor, die 12 000 Wohnungen hat.

Den für die Anleihen wichtigen Verschuldungsgrad in Relation zum Immobilienvermögen (LtV) gibt Adler mit 50,9% an. Ende 2020 waren es 54,3%. Der Covenants-Grenzwert liegt bei 60%. Im Risikobericht erinnert Adler daran, dass die Gruppe von der Refinanzierung hoher Beträge abhängig sei. Potenziell könne der hohe Verschuldungsgrad angesichts der durch Viceroy geäußerten Anschuldigungen dazu führen, dass Kreditinstitute neue Darlehen verweigern, ungünstigere Bedingungen anbieten oder zusätzliche Sicherheiten verlangen, bis die Vorwürfe entkräftet seien.

Verletzt wird den Angaben zufolge die in einer Anleihe der Vorgängergesellschaft Ado Properties enthaltene Bedingung, dass die unbelasteten Vermögenswerte mindestens 125% ausmachen müssen. Dort sei festgelegt, dass Adler dann keine weiteren Mittel aufnehmen dürfe. Eine Refinanzierung sei aber möglich. Die Unterschreitung stelle kein Ausfallereignis dar, versichert Adler.