LEG holt zum Rundumschlag aus
ab Düsseldorf
Mit gleich zwei Transaktionen bedient sich LEG Immobilien aus dem Portfolio der angeschlagenen Adler Group. Zum einen erwerben die Düsseldorfer nach Abschluss der Due Diligence wie im Oktober angekündigt ein Portfolio mit 15 400 Wohnungen. Kaufpreis: 1,3 Mrd. Euro. Zum anderen steigt Deutschlands zweitgrößter Immobilienkonzern mit 31% bei der niederländischen Wohnungsgesellschaft BCP (Brack Capital Properties) ein, die mehrheitlich zu Adler gehört. Weitere 63 % an BCP hat sich LEG über eine Call-Option gesichert, die bis September 2022 läuft. Auch diese Anteile stammen von Adler.
In Summe lässt sich LEG den Portfolioausbau auf 166 000 Wohnungen 1,7 Mrd. Euro kosten, wobei die Call-Option ein Preisschild von 8 Mill. Euro trägt. Sollte die Kaufoption gezogen werden, kämen weitere 765 Mill. Euro dazu. Zur Finanzierung greift LEG auf eine Brückenfinanzierung im Volumen von 1,4 Mrd. Euro sowie die Einnahmen aus dem erst kürzlich emittierten 500 Mill. Euro schweren Bond zurück. Den Weg, den Verschuldungsgrad (Loan to Value, LTV) unter der Maximalgrenze von 43 % zu halten, zeichnet die LEG bereits vor. Dazu gehört auch der Verkauf von 1 300 Wohnungen aus dem zugekauften Portfolio binnen der nächsten zwölf Monate. Die Wohnungen liegen vorwiegend in Ostdeutschland und werden als nichtstrategisch gekennzeichnet.
Der Abbau der Verschuldung ist auch das Hauptziel, das Adler Group mit den beiden Transaktionen verfolgt. Der Portfolioverkauf spüle netto 800 Mill. Euro in die Kasse, wird mitgeteilt. Dadurch verringere sich der LTV um 4,3 Prozentpunkte auf 52,7 %. Nachdem die Investoren die Adler-Aktie am Vortag für das Verfehlen des Verschuldungsziels noch mit einem Kursabschlag um über 21% abgestraft hatten, ging es am Mittwoch um 35 % aufwärts. Anders dagegen LEG. Nach einem freundlichen Auftakt gab der MDax-Wert um fast 2 % auf 121,10 Euro nach.
Politisch korrekt
Der Kaufpreis für das schwerpunktmäßig in Norddeutschland gelegene Portfolio liegt unter dem zunächst kommunizierten Volumen von knapp 1,5 Mrd. Euro. Wie LEG-Chef Lars von Lackum ausführte, habe man in der Due Diligence einzelne Punkte gefunden, um beim Preis Zugeständnisse einzufordern. Nach Angaben von Adler erfolgte der Verkauf dennoch „mit einer Prämie auf den Buchwert“. Anders als zunächst angekündigt, erwirbt LEG 100 % der Anteile. Von Lackum begründete den Schwenk mit der geänderten politischen Situation. Als börsennotierter Wohnungskonzern sei man gut beraten, die Grunderwerbsteuer voll zu zahlen, sagte von Lackum.
Auf den ersten Blick widersprüchlich sind die Aussagen zum Kauf der BCP-Beteiligung. Während LEG davon spricht, die 31-prozentige Beteiligung mit einem Abschlag von 4 % auf den Nettovermögenswert (NAV) zu kaufen, gibt Adler an, das Paket von knapp 7 % zum NAV zu veräußern. Damit dürften die Investoren, die 24 % verkauften, einen deutlichen Abschlag auf den NAV akzeptiert haben. Die restlichen 63 % wird LEG zu mindestens 157 Euro je Aktie erwerben, entsprechend einer Prämie auf den NAV von 10 %.
Da der Portfoliokauf zum 29. Dezember vollzogen werden soll, erhöht LEG zugleich die Prognose für 2022. Dabei wird für den operativen Mittelzufluss (FFO 1) eine Bandbreite zwischen 475 und 490 (bisher: 450 bis 460) Mill. Euro vorhergesagt.
