Vonovia bringt Investorsuche auf den Weg
Von Helmut Kipp, Frankfurt
Der Wohnimmobilienkonzern Vonovia gibt den Startschuss für die angekündigten Gespräche mit externen Investoren über eine Beteiligung an einzelnen Portfolios. Im ersten Schritt suchen die Bochumer Partner für die Bestände in Schweden und in Baden-Württemberg. Die beiden Teilportfolios seien separiert und sauber strukturiert worden, sagt Vorstandschef Rolf Buch im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Die Unterlagen für eine Due Diligence, die Risikoanalysen und die Governance-Struktur seien ausgearbeitet. Die Info-Memos würden jetzt mit vorselektierten Kandidaten diskutiert, aber es sei offen, ob und wann es zu einer Transaktion komme.
Mit der geplanten Hereinnahme von Partnern reagiert Deutschlands größter Wohnungskonzern auf den Einbruch des Aktienkurses und die stark gestiegenen Zinsen. Die Vonovia-Aktie hat sich seit Jahresbeginn halbiert. Sie notiert inzwischen um etwa 65 % unter dem ausgewiesenen inneren Wert (Net Tangible Assets).
Jahrelang profitierte Vonovia von extrem niedrigen Kapitalkosten. So konnte der Konzern seine großen Übernahmen wie zuletzt den Erwerb von Deutsche Wohnen finanzieren. Jetzt stehe der Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle für Wachstum aber nicht mehr zur Verfügung, sagt Buch. „Die alte Art der Akquisitionsfinanzierung, also Ausgabe neuer Aktien, verbietet sich bei dem niedrigen Aktienkurs.“ Daher sei es notwendig, das Geschäftsmodell anzupassen. „Hier kommen die angekündigten Joint Ventures ins Spiel – als alternative Eigenkapitalquelle.“
Aufwendige Vorbereitung
Die Partnerschaften seien gedacht für neue Akquisitionen, also zur Wachstumsfinanzierung, betont Buch. Künftig könnten zusammen mit dem Partner Bestände aufgekauft werden. Doch erst einmal will der CEO das Kooperationsmodell mit bestehenden Portfolios testen. Es geht um rund 20 000 Wohnungen in Baden-Württemberg, ehemals Südewo, sowie rund 40 000 Wohnungen in Schweden. Macht zusammen 60 000 Einheiten oder gut ein Zehntel des Gesamtbestands von 550 000 Wohnungen.
Die Einheiten in Schweden stehen per Ende Juni 2022 für einen Verkehrswert von 7,3 Mrd. Euro. Das Geschäft in dem skandinavischen Land hat Vonovia erst 2019 mit dem Hembla-Erwerb ausgebaut. Auf Basis des Angebotspreises von 215 skr je Aktie schlug die vollständige Übernahme mit 1,9 Mrd. Euro zu Buche.
Als Beispiel für das Kooperationsmodell nennt Buch das Logistikimmobilienunternehmen Prologis, das schon lange und erfolgreich auf Partnerschaften setze. Bei Vonovia können sich Investoren nach seinen Angaben mit bis zu 49 % direkt an den Teilportfolios beteiligen. Der Dax-Konzern will die Mehrheit behalten und die Bestände weiter bewirtschaften. Die Vorbereitungen für die Partnerschaften seien aufwendig, sagt Buch. Sie ähnelten einem IPO: „Das erinnert mich sehr an das Jahr 2013“, als die Vonovia-Vorläufergesellschaft Deutsche Annington an die Börse ging. Es entstünden „Unternehmen im Unternehmen“, in Deutschland in der Rechtsform einer GmbH.
Kapitalsammelstellen im Blick
Als Partner kämen die langfristigen Kapitalsammelstellen in Betracht, etwa Pensionsfonds, Versicherungen und Staatsfonds. „Family Offices sind zu klein“, sagt Buch. „Wir brauchen jemanden, der auch in Zukunft große Mengen Kapital bewegen kann.“ Gesucht würden ein oder zwei Verbündete, kein Strauß von Partnern. Es gehe um eine langfristige Partnerschaft. Dennoch müsse man sich auch über Exit-Mechanismen Gedanken machen.
„Der Partner muss die Spezifika des deutschen bzw. schwedischen Wohnungswesens verstehen und bereit sein, einen attraktiven Wert für die Immobilien zu bezahlen“, formuliert Buch die Anforderungen. Der Sektor sei durch niedrige Mieten und hohe Investitionssicherheit und damit einhergehend niedrige Renditen gekennzeichnet. Es müsse ein gemeinsames Verständnis über das Geschäft geben: „Der Partner muss die Art und Weise unterstützen, wie wir Wohnungen bewirtschaften.“
Des Weiteren hat Vonovia 65 000 Wohnungen im Verkehrswert von 13 Mrd. Euro zum Verkauf gestellt und den Neubau für die eigene Bilanz beendet (vgl. BZ vom 3. August). Neben den üblichen Einzelverkäufen (Volumen 5,5 Mrd. Euro) stehen Mehrfamilienhäuser im Wert von 6,3 Mrd. Euro zur Disposition. Hinzu kommt ein als nicht strategisch eingestufter Bestand von 1,2 Mrd. Euro. Die Veräußerungen dürften sich über mehrere Jahre erstrecken. Bei Deutsche Wohnen steht das Healthcaregeschäft zur Disposition. Die Gespräche mit Investoren laufen gerade an. Die Pflegeimmobilien standen Ende 2021 mit einem Fair Value von 1,2 Mrd. Euro in den Büchern.
Bei Vonovia wird es begrüßt, dass die Tochter das Segment auf den Prüfstand stellt. „Aus unserer Sicht ist der Betrieb von Healthcare-Immobilien etwas anderes als die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien. Vonovia ist diesen Schritt nie gegangen“, sagt Buch. Man werde aber nur verkaufen, wenn der Preis stimme. Es gebe keine Notwendigkeit, unter Wert zu veräußern.
