Das Transaktionsvolumen am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt scheint sich zu erholen. Das zeigte sich 2024 und dürfte sich 2025 fortsetzen. Investoren halten den deutschen Markt wieder für attraktiver. Gesucht sind weiterhin Wohnimmobilien (bei steigenden Preisen) und Logistik (bei stabilen Preisen). Dagegen dürften die Preise von Büros in Sekundärlagen weiter sinken, während sie in erstklassigen Lagen stabil sind, teilweise sogar steigen werden. Das sind Kernaussagen einer Befragung von 150 Immobilienexperten aus Banken, Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Projektentwicklern und institutionellen Investoren. Sie wurden für das 15. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt der Beratungs- und Prüfungsgesellschaft EY im Oktober und November 2024 befragt.

„Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, sodass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist. Die Abwertungen der Bestände, die erfolgten Zinssenkungen und nicht zuletzt auch die Anpassungsleistungen der Immobilienwirtschaft zeigen Wirkung“, sagte Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, bei deren Vorstellung. „Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, wenn auch wegen zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen noch lange keine Euphorie angebracht ist.“

Für das laufende Jahr erwarten 79% der Befragten mehr Portfoliotransaktionen. Im Vorjahr entfielen laut EY noch drei Viertel des Investitionsvolumens auf Einzelobjekte, ein im langjährigen Vergleich sehr hoher Wert. Die Zeit für opportunistische Investoren scheint noch nicht gekommen (61% Zustimmung). Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor, begründete dies mit den aus Sicht der Opportunisten noch nicht ausreichenden Preisrückgängen und den noch ungenügend hohen Renditen. Uneins sind die Antwortenden bei der Frage, ob die Abwertungen schon ausreichen, um wieder mehr Transaktionen zu ermöglichen. Dem stimmen gerade 51% zu.

Die Marktteilnehmer hoffen offenbar auf weitere Leitzinssenkungen. Zumindest stimmen fast alle der Befragten der Aussage zu: „Die Leitzinssenkung ist noch kein Befreiungsschlag für die Branche.“ Die EZB hatte den Hauptrefinanzierungszinssatz im Vorjahr viermal gesenkt, zuletzt im Dezember und damit nach Abschluss der Umfrage. Bei den offenen Immobilienfonds werden weitere Liquiditätsabflüsse erwartet (77% Zustimmung). Von weiteren Bewertungssystematiken bei „grünen“ Immobilien jenseits der EU-Taxonomie hält etwas mehr als die Hälfte (56%) nichts.

Praktisch alle Befragten erwarten, dass in diesem Jahr weitere restrukturierungsbedürftige Immobilien angeboten werden. Einige Marktteilnehmer dürften sich schwertun, auslaufende Anleihen zu refinanzieren. Auch Projektentwicklungen dürften nur sehr schwer Geld von den Banken bekommen. Die europäischen Kapitalmärkte kehren als Finanzierungsalternative langsam wieder zurück (85% Zustimmung). „Zwischendurch waren die Konditionen so weggelaufen, dass das gar nicht mehr als Finanzierungsinstrument infrage kam“, merkte Drygalski an. Zwei Drittel gehen davon aus, dass Private Debt im laufenden Jahr einen Teil der Finanzierungslücken schließen wird. Gerade 56% erwarten, dass sich die Anforderungen an Finanzierungen im Neugeschäft normalisieren werden.

Das Bürosegment gilt weiterhin als kritisch. „Wir werden weiterhin eine sehr gemäßigte Nachfrage haben“, sagte Schwalm mit Verweis auf die schwache Konjunktur. „Die Industrieunternehmen stehen weiter bei den Kosten auf der Bremse.“ Mieter wollten Flächen flexibel anmieten und Sonderkündigungsrechte haben, weil das Thema Homeoffice nach wie vor für Unsicherheit sorge, so Drygalski. Um Bestandsmieter zu halten, seien weiterhin Incentives erforderlich. Großflächige Mietabschlüsse werden auch 2025 die Ausnahme sein.