Berenberg legt erstmals Immobilien-Kreditfonds auf
Von Carsten Steevens, Hamburg
Die Privatbank Berenberg dehnt ihr Kreditfondsgeschäft in einer weiteren Assetklasse aus. Nach Fonds, die seit 2016 initiiert wurden und über die das Hamburger Institut Direktkredite in den Bereichen Unternehmensfinanzierungen, Schiffshypothekendarlehen sowie Finanzierungen für erneuerbare Energien und Infrastrukturprojekte vergibt, folgt nun erstmals ein Immobilien-Kreditfonds. Diesen legt die Bank gemeinsam mit Universal-Investment-Luxembourg als alternativem Investmentfondsmanager auf.
„Wir haben die Vertriebsfreigabe durch die Regulierer für den ersten Immobilien-Kreditfonds erhalten“, sagt Tobias Bittrich, seit 2008 Leiter des Geschäftsbereichs Corporate Banking und Mitglied der erweiterten Geschäftsleitung von Berenberg, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „Jetzt sammeln wir Geld ein.“ Für den ersten Fonds für Real Estate Private Debt spreche Berenberg mit institutionellen und semi-institutionellen Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerken, Versicherern und großen Family Offices, die mehr als 5 Mill. Euro in vorrangig besicherte Immobilienfinanzierungen mit niedrigen bis moderaten Beleihungsausläufen in europäischen Märkten anlegen wollen.
Für den ersten Kreditfonds mit einem neuen Fokus, der „immer der schwerste“ sei, wurde ein Zielvolumen von 300 Mill. Euro festgelegt, wie Bittrich mitteilt. „Der zweite Fonds wird bei einem zielstrebigen und sauberen Management des ersten Kreditfonds möglicherweise auf ein größeres Volumen kommen.“ Nach dem Aufbau von inzwischen 20 Kreditfonds mit einem Zusage-Volumen von insgesamt annähernd 5 Mrd. Euro hält der Berenberg-Manager im Immobilienbereich in den kommenden zwei bis drei Jahren ein Milliardenvolumen für möglich.
„In den vergangenen fünf Jahren waren infolge der Liquiditätsschwemme interessante Nischen mit guter Rendite noch selten, um einen solchen Immobilienfonds aufzulegen, für den wir Investoren hätten begeistern können“, blickt Bittrich zurück. Das ändere sich nun. Wie in anderen Assetklassen gibt es aus Sicht des Instituts, das im Geschäftsjahr 2021 vor allem dank eines um 38% auf 573 Mill. Euro erhöhten Provisionsüberschusses ein neues Rekordergebnis verbuchte, auch im Immobilienbereich einen steigenden Bedarf an alternativen Finanzierungsformen.
Regulierung hält Banken ab
Bittrich verweist auf regulatorische Vorgaben, die dazu führten, dass Banken aus dem Geschäft der langfristigen Finanzierung immer mehr verdrängt würden, obwohl sie gerade mit diesem Geschäft noch ihre Zinsmargen verdienten. Die Aufsicht dränge nun darauf, dass Banken bestimmte Immobilienkredite mit mehr Eigenkapital unterlegen. „Während wir in den vergangenen Jahren schon sehen konnten, dass Banken in eigentlich interessanten Kreditgeschäften oft nicht konkurrenzfähig sind, sehen wir dies nun auch bei ersten Immobilienfinanzierungen.“ Wenn die Institute die Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssten, bleibe ihnen nur, ihr Kapital zu erhöhen oder ihr Kreditvolumen zu reduzieren. „Für Banken werden langfristige Finanzierungen immer schwieriger.“
Den Immobiliensektor sieht Bittrich, der früher für die Commerzbank tätig war, in Bewegung. In den vergangenen zehn Jahren sei nahezu jedes Immobilienprojekt ein Erfolg geworden. „Künftig wird es vermehrt Projekte geben, die keine Selbstläufer sind.“ Wenn sich Hypothekenbanken etwa bei der Finanzierung von Projekterneuerungen zurückhielten, entstehe die Möglichkeit für Whole-Loan-Anbieter mit hohen Renditeansprüchen, das Projekt zu finanzieren. Die hohen Finanzierungskosten seien aber nicht für jedes Projekt tragbar oder vom Eigentümer nicht gewünscht. „Die hier entstehende Opportunität, uns vorrangig besichert für die Zeit der Projektfertigstellung zu beteiligen, hilft allen Parteien“, sagt Bittrich. „Durch unser niedrigeres Risikoprofil brauchen wir auch weniger Rendite und helfen damit dem Eigentümer und auch dem Whole-Loan-Anbieter, dieses Projekt miteinander umsetzen zu können“.
Es handele sich um komplexe Strukturen, die eine Hypothekenbank, eine Versicherung oder ein Family Office nicht abbilden könnten, so Bittrich weiter. „Wir hingegen schaffen das innerhalb von zwei bis vier Wochen inklusiv Darlehensvertrag.“ Mit Blick auf die Rendite fügt er hinzu, bei gleicher Risikostruktur sei der doppelte Zinssatz verglichen mit einer Gewerbeimmobilienfinanzierung durch eine Versicherung mit einem guten Mieter und einer zehnjährigen Mietdauer möglich. „Wenn eine Versicherung die Transaktion nicht selbst, sondern mit uns macht, hat sie das gleiche Risikoprofil, bekommt aber mit um die 3% den doppelten Zinssatz, weil es unser tägliches Business ist, komplexe Strukturen zu managen.“ Ende dieses Jahres, so stellt Bittrich in Aussicht, könnte die Zahl der insgesamt aufgelegten Kreditfonds bei 25 liegen.
