Bundesbank: Wohnhäuser noch immer überbewertet
Die jüngste Kehrtwende am Wohnimmobilienmarkt ändert bisher wenig an der hohen Bewertung der Objekte. Die Preise für deutsche Wohnungen und Häuser liegen nach verschiedenen statistischen Modellen der Bundesbank auf Basis langfristiger Daten noch immer 20% bis 30% über den errechneten Referenzwerten. „Die in der zweiten Jahreshälfte rückläufigen Wohnimmobilienpreise wirkten der noch bis zur Jahreshälfte sehr kräftigen Teuerung nur ansatzweise entgegen“, hält die Bundesbank im aktuellen Monatsbericht für Februar fest.
Weil sich einerseits die Finanzierung von Immobilien mit der Zinswende verteuerte und andererseits die Inflation an den verfügbaren Einkommen nagte, gerieten die Immobilienpreise unter Druck. Allerdings ist der Rückgang bisher vergleichsweise gering: Kletterten die Preise für Wohnimmobilien in den Jahren 2020 und 2021 um 7,5% und 10,7% und in der ersten Hälfte des zurückliegenden Jahres um weitere 4,8%, gaben sie im Verlauf der zweiten Jahreshälfte um lediglich 2,5% nach, wie die vierteljährlich ausgewiesenen Daten des Pfandbriefbankenverbands VDP zeigen. Auch die Preisindizes vom Statistischen Bundesamt und vom Finanzplattformbetreiber Hypoport zeigen einen bislang vergleichsweise geringen Preisrückgang. Damit sind Immobilien noch immer hoch bewertet.
Unabhängig davon, ob die Bundesbank simple oder komplexere Schätzmodelle zugrunde legt, zeigt sich eine Überbewertung: Denn die genannten 20 bis 30% ergeben sich einerseits, wenn die Kaufpreise lediglich im Verhältnis zum Einkommen gerechnet werden, andererseits aber auch, wenn eine statistische Analyse inklusive Zinsentwicklung als Vergleichsmaßstab dient. In Städten liegen die Preise sogar zwischen 25% und 40% über dem Preis, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Bereits in früheren Publikationen hatte die Bundesbank Modelle diskutiert, die etwa Erwartungen zur Wirtschaftsentwicklung, das Wohnungsangebot und regionale Bevölkerungsdichte erfassen – und eine Überbewertung aufzeigten.
Eine Überbewertung bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass die Preise in ähnlicher Größenordnung fallen werden. Eine Prognose zur Preisentwicklung meidet die Bundesbank. Bereits in früheren Berichten hatten die Experten die Aussagekraft ihrer Schätzungen relativiert. So spreche trotz „beträchtlicher Überbewertungen“ in Städten wenig dafür, dass die Preise wesentlich auf „rein spekulativen Motiven“ beruhten, hielt die Bundesbank im Oktober 2020 fest.
Auch die Bundesbürger erwarten mehrheitlich keinen Knall: Die Hälfte der Befragten sieht für die kommenden zwölf Monate in ihrer jeweiligen Umgebung sogar steigende Immobilienpreise, wie die Bundesbank in einer Umfrage im Januar herausfand. Weniger als ein Viertel erwartet sinkende Preise und fast niemand prognostiziert dabei einen „deutlichen“ Rückgang. Die Bundesbank lässt monatlich rund 2000 Privatpersonen befragen.
