Das Interesse von Versicherern an Immobilien als Kapitalanlage stagniert. Wenn doch noch zugekauft werden soll, dann in erster Linie am Heimatmarkt Deutschland. Jenseits der Grenzen sind Asien und Ozeanien, gefolgt von Nordamerika von größtem Interesse. Europa ist hingegen deutlich zurückgefallen. Im Fokus stehen Wohnen und Hotels, während die Unternehmen von der einstmals beliebtesten Nutzungsart Büros lieber die Finger lassen.

Das sind die zentralen Ergebnisse des Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz, das zum 17. Mal vom Prüfer und Berater EY erstellt wurde. Basis sind die Antworten von rund 30 Versicherern mit Sitz in Deutschland, die auf eine entsprechende Umfrage im Mai und Juni 2024 geantwortet haben. Sie bilden nach Aussage von Studienautor Christoph Haub einen repräsentativen Querschnitt der hiesigen Lebens- und Kompositversicherer sowie Pensionskassen.

„Immobilienanlagen haben bei der Assekuranz derzeit keinen leichten Stand“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und ebenfalls Autor der Studie bei deren Vorstellung am Donnerstag. „Im Vergleich zu anderen Anlageklassen verlieren sie durch die höheren Zinsen an Attraktivität. Hinzu kommen die Herausforderungen im Zuge der notwendigen energetischen Transformation, die zusätzlichen Aufwand und Mehrkosten verursachen, was die erzielbaren Renditen schmälert.“

Die Immobilienquote der Versicherer liegt aktuell bei 13,1% und hat sich im Vergleich zu 2023 (13,0%) praktisch nicht verändert. In den Jahren zuvor ist die Quote kontinuierlich angestiegen. Vier von fünf Befragten rechnen mit einer weiteren Stagnation der Quote. Keiner geht von einer Steigerung aus.

Die jährliche Gesamtrendite (netto), die Versicherer 2024 mit ihrem verwalteten Immobilienbestand bezogen auf Marktwerte erreichen wollen, hat im Vergleich zu 2023 leicht zugenommen, und zwar bei den direkt gehaltenen Immobilien von 3,8% auf 3,9% und bei indirekt gehaltenen Objekten von 4,2% auf 4,5%. Der Anteil indirekt gehaltener Anlagen überwiegt traditionell – jetzt mit 55% des Bestands im Vergleich zu den direkt gehaltenen. Den aus Risikogesichtspunkten langfristig erforderlichen Renditeabstand zu risikofreien festverzinslichen Kapitalanlagen bezifferte Haub mit 2 bis 3%. Dieser Wert werde aktuell allerdings nicht erreicht.

Es überrascht daher nicht, dass ein knappes Drittel der Befragten ihre Immobilienquote vor diesem Hintergrund reduzieren wollen. Zur Renditesteigerung interessieren sich die Befragten nicht nur für zentrale, risikoarme Immobilien („Core“), die von 75% statt zuvor 81% genannt werden, sondern häufiger auch für Objekte mit etwas mehr Risiko („Core plus“), die nun auf 81% nach 77% kommen.

Sorgen macht den Versicherern die Verlängerung der Finanzierung ihres indirekten Immobilienbestands. 84% der Befragten spüren eine restriktivere Vergabepraxis der Kreditgeber und müssen einen geringeren Beleihungsauslauf bei Prolongationen hinnehmen. Bei 56% wird zusätzliches Eigenkapital gefordert. Entsprechend wollen 68% ihr Portfolio kurz- bis mittelfristig bereinigen.