Immobilientransaktionen brechen ein
tl Frankfurt
Am gewerblichen Immobilienmarkt – inklusive größervolumiges Wohnen – ist das Transaktionsvolumen von April bis Juni deutlich zurückgegangen. Das gilt sowohl im Vergleich zum ersten Quartal als auch zum zweiten Quartal des Vorjahres. Durch die sehr umsatzstarken Monate Januar bis März sieht die Transaktionsbilanz für das erste Halbjahr aber immer noch leicht positiv aus. Für das Gesamtjahr rechnen die großen Maklerhäuser mit einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens auf 65 bis 70 Mrd. Euro im Vergleich zu dem sehr guten Jahr 2021 mit etwa 110 Mrd. Euro.
Die beiden Maklerhäuser JLL und CBRE geben das Transaktionsvolumen für das erste Halbjahr mit rund 36 Mrd. Euro an. Dabei sind sowohl die klassischen Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel und Logistik berücksichtigt als auch Living/Wohnen mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolien ab 10 (JLL) bzw. 50 (CBRE) Wohneinheiten. Im ersten Quartal lag das Transaktionsvolumen bei rund 24 Mrd. Euro, im zweiten nur noch bei 12 Mrd. Euro.
Neues Gleichgewicht kommt
„Der deutsche Immobilienmarkt sucht derzeit ein neues Gleichgewicht. Das größte Hemmnis der Marktdynamik sind momentan divergierende Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany, beobachtet „derzeit Verkäufe auf dem Preisniveau des Jahresbeginns und ebenso sehen wir bereits Transaktionen mit einem neuen Pricing. Für den Hauptteil, besonders der Core-Transaktionen, gilt aber, dass durch die gestiegenen Zinsen neu kalkuliert werden muss und dass es darauf ankommt, ob Verkäufer an ihren bisherigen Preisvorstellungen festhalten wollen oder aufgrund ihrer Exitstrategie auch festhalten müssen.“
Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten gelten Businesspläne von vor drei bis vier Wochen nicht mehr, gab Thomas Kotyrba, Head of Research Germany bei BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) Germany, in einem Pressegespräch zu bedenken. Es komme daher häufig zu Nachverhandlungen über den Ankaufspreis. „Angebote werden aber auch zurückgezogen oder Projekte sogar ganz abgesagt“, so Kotyrba.
CBRE-Manager Klein erwartet, dass sich im weiteren Jahresverlauf das Repricing einpendeln wird. „Bis dahin werden Investoren insgesamt zurückhaltender agieren und sich die Transaktionsprozesse sowohl bei Investoren als auch bei Banken verlängern. Sobald sich der Markt jedoch wieder gefangen und sich das Preisgefüge stabilisiert hat, werden auch wieder in größerem Umfang Transaktionen getätigt werden“, glaubt der CBRE-Manager. Für Kortmann steht bereits jetzt fest, „dass Preise künftig vor dem Hintergrund einer deutlich stärkeren Inflation auf einem höheren Zinsniveau, aber eben auch mit deutlich gestiegenen Neubaukosten kalkuliert werden.“
Im aktuellen Zinsumfeld wenig überraschend sind eigenkapitalstarke Investoren im Moment im Vorteil. „Der Fremdkapitaleinsatz rechnet sich nur bei höheren Ankaufsrenditen“, betont Kotyrba. Erschwerend kommt hinzu, dass bei den Banken die Margenerwartung zu- und die Risikobereitschaft abgenommen hat. Innerhalb kürzester Zeit hätten Investoren mit einem hohen Fremdkapitalanteil ihre Ankaufspläne gestoppt, heißt es bei JLL. Doch selbst eigenkapitalstarke Investoren würden erst mal abwarten und beobachten, wie sich die Preise und die allgemeine Marktlage entwickeln.
Büros stark gesucht
Bei einer Analyse des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr fällt auf, dass Büros und Logistik auf Kosten von Wohnen deutlich an Attraktivität gewonnen haben. Die Spitzenrenditen sind nach langer Zeit der Renditekompression wieder gestiegen – bei Büros auf 2,72 (1.Q. 2022: 2,62)% und bei Logistik sogar auf 15 Basispunkte auf 3,11%, so JLL. Spitzenreiter beim Transaktionsvolumen bleibt Berlin mit 6 Mrd. Euro, gefolgt von Frankfurt mit 3,9 Mrd. Euro (+23% zum ersten Halbjahr 2021).
Wertberichtigt Seite 6
