Wohnhäuser laut Bundesbank noch immer überbewertet
Die jüngste Kehrtwende am Wohnimmobilienmarkt ändert wenig an der hohen Bewertung der Objekte. Die Preise für deutsche Wohnungen und Häuser liegen nach verschiedenen statistischen Modellen der Bundesbank auf Basis langfristiger Daten noch immer 20 bis 30% über den errechneten Referenzwerten. „Die in der zweiten Jahreshälfte rückläufigen Wohnimmobilienpreise wirkten der noch bis zur Jahreshälfte sehr kräftigen Teuerung nur ansatzweise entgegen“, hält die Bundesbank im aktuellen Monatsbericht für Februar fest. Die Überbewertung sei damit ähnlich stark wie bereits zuvor.
Weil sich einerseits die Finanzierung von Immobilien mit der Zinswende verteuerte und andererseits die Inflation an den verfügbaren Einkommen nagte, gerieten die Immobilienpreise in der zurückliegenden zweiten Jahreshälfte unter Druck. Allerdings ist der Rückgang bisher vergleichsweise gering: Kletterten die Preise für Wohnimmobilien in den Jahren 2020 und 2021 um 7,5% und 10,7% und in der ersten Hälfte des zurückliegenden Jahres um weitere 4,8%, gaben sie im Verlauf der zweiten Jahreshälfte um lediglich 2,5% nach, wie die Daten des Pfandbriefbankenverbands VDP zeigen. Auch die Preisindizes vom Statistischen Bundesamt und vom Finanzplattformbetreiber Hypoport zeigen einen bislang vergleichsweise geringen Preisrückgang nach starken Zuwächsen zuvor. Damit sind Immobilien noch immer hoch bewertet.
Eine Überbewertung zeigt sich auch unabhängig davon, ob die Bundesbank simple oder komplexere Schätzmodelle zugrunde legt: Denn die genannten 20 bis 30% ergeben sich einerseits, wenn die Kaufpreise lediglich im Verhältnis zum Einkommen gerechnet werden, andererseits aber auch, wenn eine statistische Analyse inklusive Zinsentwicklung als Vergleichsmaßstab dient. In Städten liegen die Preise sogar zwischen 25 und 40% über dem Preis, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Bereits in früheren Publikationen hatte die Bundesbank Modelle diskutiert, die etwa Erwartungen zur Wirtschaftsentwicklung, das Wohnungsangebot und regionale Bevölkerungsdichte erfassen. In allen Fällen war die Grundaussage allerdings ähnlich: Wohnimmobilien sind demnach gerade in Städten überbewertet.
Eine Überbewertung bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass die Preise in ähnlicher Größenordnung fallen. Die LBBW erklärte am Montag bereits, dass die Preise bis 2024 um etwa 10% sinken. Die Bundesbank wiederum meidet eine Prognose. Bereits in früheren Berichten hatten die Experten die Aussagekraft ihrer Schätzungen relativiert. So spreche trotz „beträchtlicher Überbewertungen“ in Städten wenig dafür, dass die Preise wesentlich auf „rein spekulativen Motiven“ beruhten, hielt die Bundesbank im Oktober 2020 fest.
Auch die Bundesbürger erwarten mehrheitlich keinen Knall: Die Hälfte der Befragten sieht für die kommenden zwölf Monate in ihrer jeweiligen Umgebung sogar steigende Immobilienpreise, wie die Bundesbank in einer Umfrage im Januar ermittelte. Weniger als ein Viertel erwartet sinkende Werte und fast niemand prognostiziert einen „deutlichen“ Rückgang. Die Bundesbank lässt monatlich rund 2000 Menschen befragen.
