In den vergangenen Jahren hat sich ESG zu einem zentralen Thema in der Immobilienbranche entwickelt. Weltweit verursachen Gebäude etwa 40% der CO₂-Emissionen. Der Assetmanager Invesco hat sich ehrgeizige Ziele gesetzt, um die CO₂-Intensität und den ökologischen Fußabdruck seiner Immobilieninvestitionen zu verringern. Dank der dafür ergriffenen Maßnahmen sei es gelungen, eine Reduktion der CO₂-Emissionen um etwa 20% zu erreichen, sagt Invesco-Manager Maximilian Kufer im Gespräch der Börsen-Zeitung.

Kufer ist seit drei Jahren bei Invesco als Head of ESG und Private Markets tätig. Er kam von Axa Investment Managers, wo er als ESG-Analyst für Immobilien tätig war. Unter seiner Leitung hat Invesco allerhand unternommen, um Nachhaltigkeitskriterien im Immobilienportfolio zu verankern. Mit einem verwalteten Vermögen von 1,8 Bill. Dollar ist Invesco einer der 15 größten Assetmanager weltweit. Auf das von Kufer ebenfalls verantwortete Geschäftsfeld Private Markets entfallen davon 129 Mrd. Dollar.

Laut Kufer steht die Immobilienbranche vor der Herausforderung, gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu senken und den Wert der Immobilien zu steigern. „Da die Regulierung immer schärfer wird, ist es wichtig, den Energieverbrauch und die CO₂-Intensität eines Gebäudes zu bewerten und Investitionen in energieeffiziente Systeme bei der Bewertung zu berücksichtigen“, sagt er.

Gebäude, die diese Standards nicht erfüllen, könnten sich Kufer zufolge noch als kostspielig erweisen. Denn um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten, dürften in den kommenden Jahren zum Teil erhebliche Investitionen notwendig werden. Das betreffe sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude, die umfassend modernisiert werden müssen, um den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gerecht zu werden.

Ein weiterer Schwerpunkt der ESG-Strategie von Invesco ist Kufer zufolge ist das Management physischer Risiken, die durch Naturkatastrophen entstehen. Gerade in Gebieten wie Kalifornien oder Florida, die vermehrt von Überschwemmungen und Waldbränden betroffen sind, spielt das Risiko für Immobilien eine bedeutende Rolle. Diese Umweltrisiken wirken sich auch auf die Versicherungsprämien aus und fließen entsprechend in die Investitionsentscheidungen mit ein.

Kufer unterstreicht, dass Nachhaltigkeitszertifikate mittlerweile Standard in vielen Märkten seien und wichtige Indikatoren für die Nachhaltigkeit von Immobilien darstellen. „Auch wenn Zertifikate wie BREEAM und LEED freiwillig sind, ist ihre Verbreitung in Ländern wie Frankreich oder den Niederlanden sehr groß, und teilweise sind sie sogar Marktstandard“, betont er.

Die ökologische Dimension von ESG geht jedoch über die Energieeffizienz und die Kohlenstoffreduktion hinaus, wie Kufer herausstellt. So lege Invesco auch Wert auf die Nutzung nachhaltiger Materialien. Ziel sei es, den „verkörperten Kohlenstoff“ zu minimieren, sagt er mit Blick auf die CO₂-Emissionen, die während der Bauphase und durch die verwendeten Materialien freigesetzt werden.

Vor diesem Hintergrund rücke verstärkt der Bestand in den Blick. „Die Sanierung bestehender Gebäude ist von großer Bedeutung für die ESG-Strategie, besonders in Europa, wo viele Gebäude älter sind und die Flächen begrenzt“, sagt Kufer. So könnten beispielsweise bei der Renovierung eines Bürogebäudes 70% der ursprünglichen Gebäudestruktur erhalten werden, was zu einer erheblichen Einsparung an Material und einer Reduzierung des CO₂-Ausstoßes führe.

Die Wiederverwertung lokaler Ressourcen werde dabei auch aus rein finanziellen Gründen noch an Bedeutung gewinnen, unterstreicht Kufer. Denn immer mehr Länder täten es Großbritannien gleich und verhängten Einfuhrzölle auf kohlenstoffintensive Materialien wie Stahl und Zement.

Neben den ökologischen Aspekten legt Invesco auch Wert auf die soziale Komponente. Kufer betont, dass der Komfort in Gebäuden ein immer wichtigerer Bewertungsfaktor sei. „Soziale Faktoren werden zunehmend in die ESG-Bewertung eingebunden. Diese umfassen den Komfort in Gebäuden, natürliches Tageslicht und eine angenehme Arbeitsatmosphäre, da diese Aspekte die Lebensqualität der Nutzer erheblich verbessern können“, erläutert er.

Eine weitere technologische Innovation, die Invesco vorantreibt, ist der Einsatz von Smart-Building-Technologien, die eine präzise Überwachung der Gebäudedaten in Echtzeit ermöglichen. Durch die Installation von nichtinvasiven Sensoren können Wasser- oder Energielecks frühzeitig erkannt werden, was die Schäden und die damit verbundenen Kosten reduziert. Kufer: „Der Einsatz von KI und automatisierten Systemen erlaubt es, Energieineffizienzen schnell zu identifizieren und gezielte Optimierungen vorzunehmen, was eine erhebliche Verbesserung der Kosten ermöglicht.“

Die dritte Säule der ESG-Strategie von Invesco ist neben der Ökologie und der sozialen Komponente die Governance. So pocht der Assetmanager etwa darauf, dass die in einigen Ländern wie Frankreich für Unternehmen ab einer gewissen Größe vorgeschriebenen Nachhaltigkeitstreffen durchgeführt werden. „Governance-Maßnahmen umfassen aber auch interne Prozesse wie Checklisten und die Einhaltung von Bauvorschriften und ESG-Standards“, ergänzt Kufer.