Institutionelle Investoren aus den USA, Großbritannien oder den Benelux-Ländern setzen bei indirekten Immobilieninvestments vor allem auf Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (Reits), weil diese kontinuierliche Ausschüttungen bringen. Dagegen sind deutsche Pensionskassen, Versicherungen und Stiftungen in dem Segment chronisch unterinvestiert. Das hat sicherlich auch damit zu tun, dass viele Institutionelle hierzulande ganz generell die Volatilität von Aktien fürchten und Immobilienaktien daher meiden. Der zentrale Punkt war indes lange auch, dass die börsennotierten Immobilienfirmen in der Vergangenheit schlicht nicht wahrgenommen wurden, weil insbesondere in Deutschland die nötige Marktkapitalisierung fehlte. Zugleich standen mit offenen Immobilienfonds und einem umfangreichen Spezialfondssegment durchaus Alternativen für indirekte Immobilieninvestments parat.Weil Reit-Systeme weltweit einen Siegeszug hinlegten, der eine ganze Reihe von Börsengängen initiierte, und viele börsennotierte Immobiliengesellschaften in den vergangenen Jahren zudem ein großes Wachstum verzeichneten, hat sich das Bild inzwischen gewandelt. Der vorläufige Höhepunkt dieser Entwicklung war die Einführung von “Real Estate” als eigenständiger Branche durch die beiden Indexanbieter S & P Dow Jones Indices sowie von MSCI in diesem Jahr. Dies ist kein triviales Ereignis, rückt die Investitionsform doch so wesentlich stärker in den Fokus der Aktieninvestoren. Allein die ETF-Branche wird durch die Nachbildung dieser neuen Index-Variante für weitere Kapitalflüsse in Richtung Immobilienaktien sorgen.Auch die Performance der börsennotierten Immobiliengesellschaften kann sich sehen lassen: Die durchschnittliche Dividendenrendite von Reits beläuft sich weltweit auf 4,5 %. Auch die Ergebnisse der europäischen Reits sprechen mit einer Jahresrendite von 10,04 % seit 1988 für sich. Allerdings darf man nicht übersehen, dass dies nur unter höheren Schwankungen erzielt werden kann. Die Bandbreite der Jahres-Performances reicht von – 45 % im schlechtesten Jahr der Berichtsperiode bis zu einem Plus von 59,75 % im besten Jahr. Geografische DiversifikationDas Grundprinzip einer erfolgreichen Kapitalanlage sollte deshalb auch im Reit-Segment eingehalten werden – die internationale Diversifikation. So macht es Sinn, nicht nur über verschiedene Immobilien-Teilsegmente wie Büros, Shopping-Center, Appartements, Logistik, Hotels oder Einzelhandel zu diversifizieren, sondern die Risiken auch weltweit über die Regionen Asien, Nordamerika und Europa zu streuen. Aufgrund des stetig wachsenden Reit-Angebots bietet es sich darüber hinaus an, sich auf die großen, entwickelten Märkte zu konzentrieren, um die Risiken weiter zu reduzieren.Angesichts der Tatsache, dass die Titel zuletzt unter Zinsängsten litten, nachdem ausgehend von Japan auch andere Länder einen mehr oder weniger deutlichen Anstieg der Zinsen für länger laufende Staatsanleihen verzeichneten, sehen wir aktuell auf globaler Ebene bei Reits mit Discounts von – 10 % bis – 15 % zu den Net Asset Values wieder attraktive Einstiegsniveaus. Wer sich vor Augen führt, was nach den Zinswellen 2013 und 2015 passierte, der wird feststellen, dass es sich – wie damals – auch jetzt wieder rechnen wird, die gefallenen Kurse von Immobilienaktien als Anlass für eine Investition zu betrachten. Auch falls die Zinsen noch weiter steigen sollten, ist der Puffer in Form der Mehrrendite gegenüber Anleihezinsen ein Schutz vor deutlicheren Kurseinbußen.Insgesamt ist die Immobilienbranche zwar sicherlich zinsempfindlich. Häufig wird jedoch übersehen, dass steigende Zinsen auf eine verbesserte konjunkturelle Lage hinweisen, was wiederum Vermietungsstände erhöht und steigende Mieten erwarten lässt. Zudem macht eine Analyse der weiter zurückliegenden Historie deutlich, dass Immobilienaktien insbesondere in denjenigen Zeiträumen, als die Zinsen stiegen, attraktivere Anlagen darstellten als etwa klassische Anleihen. Gleichzeitig schlugen sich die Immobilienwerte im Vergleich zu anderen Aktiensegmenten gut und entwickelten sich häufig noch besser. Rund 3 Prozent AnteilDies macht deutlich, warum Reits im internationalen Vergleich bei institutionellen Investoren einen festen Platz einnehmen. Weltweit stellen Immobilienaktien und Reits rund 3 % der gesamten Marktkapitalisierung aller Aktien. Dies empfiehlt sich grundsätzlich auch als Maßstab für die Allokation im Portfolio. Ganz besonders in einer Zeit, in der es Niedrig- und Minuszinsen insbesondere Stiftungen und Pensionskassen nahezu unmöglich machen, die Erträge zu erwirtschaften, die nötig sind, um ihre Pensionsverpflichtungen oder die jeweiligen Stiftungszwecke zu erfüllen.—-Michael Beck, Leiter Asset Management Bankhaus Ellwanger & Geiger