Der Traum vom Haus bleibt
Auf diese Steine können Sie bauen – diesen Werbeslogan einer großen Bausparkasse kennen fast alle Deutschen. Und ja, wie sollte man dem widersprechen, auch heute? Ein eigenes Heim bleibt der Traum vieler. Am besten soll es ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten sein. Aber die Frage ist: Kann ich mir das noch leisten angesichts gestiegener Zinsen, explodierender Kosten und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage?
Seit Jahresanfang haben sich die Zinsen von unter 1% auf etwa 3% mehr als verdreifacht. Das bringt so manche Kalkulation durcheinander. Bei gleicher Annuität würde der Tilgungsanteil drastisch sinken – oder die monatliche Rate müsste steigen. Für manche, die sich erst nach langem Zögern – weil ihr Eigenkapital gering und ihr Arbeitseinkommen eher gerade so gereicht hat – angesichts rekordniedriger Zinsen für die eigenen vier Wände entschieden haben, könnte die Zinsentwicklung das Aus für ihre Pläne bedeuten. Sei es aus eigener Einsicht, weil die hohe Inflation das verfügbare Einkommen schmälert, oder auf Drängen der Banken, die ihre Kunden nicht überfordern wollen – und notleidende Engagements fürchten.
Tatsächlich hat sich die Aktivität auf dem großvolumigen institutionellen Wohn-Investmentmarkt im zweiten Quartal schon deutlich verlangsamt, sprich die Umsätze sind im Vergleich zum Vorjahr um ein knappes Drittel zurückgegangen. Besonders heftig hat es Projektentwicklungen erwischt, die ja auf Verkäufe in der Regel an Privatleute angewiesen sind. Viele dieser Projekte sind zum Stillstand gekommen, manch Projektentwickler wackelt.
Dieser Trend könnte an Fahrt gewinnen, wenn die Zinsen weiter steigen. Das ist allerdings keineswegs sicher. Einige Analysten beobachten bereits stagnierende Zinssätze und rechnen für das kommende Jahr mit leicht fallenden Zinsen. Es gilt aber nicht zu vergessen: 3% sind historisch gesehen immer noch sehr niedrig. Kein Wunder also, dass das Baufinanzierungsvolumen auch jetzt noch vielerorts zunimmt, wobei allerdings viele Kredite in Modernisierungen und Sanierungen fließen – Stichwort Energiewende.
Zur Zurückhaltung mahnen nun allerdings die stark steigenden Baukosten und im Bestand die infolge der explodierenden Energiekosten ebenso reagierenden Nebenkosten. Hier ist weder kurz- noch mittelfristig eine Abschwächung zu erwarten. Der Ukraine-Krieg zieht sich und selbst nach dessen Ende sind die Gaslieferungen aus Russland im alten Umfang keineswegs sicher, eher im Gegenteil!
Damit weitet sich der Blick auf die allgemeine wirtschaftliche Lage und die Aussichten. Die sind nicht gut – die Stagflation mit einer stagnierenden Wirtschaft und einer hohen Inflation ist schon da, die Rezession ist für nicht wenige Beobachter kaum mehr zu verhindern. Das hätte dann auch Auswirkungen auf den im Moment noch intakten Arbeitsmarkt. Bei diesen Unsicherheiten ist die Zurückhaltung bei Bau oder Kauf von Wohneigentum nur zu verständlich.
Neben der Finanzierung stellt sich auch die Frage, ob sich die bisher rasante Wertentwicklung am Wohnungsmarkt fortsetzt, stagniert oder es sogar zu Verlusten kommt. Das ist insbesondere für diejenigen von Belang, die Wohnungen als Kapitalanlage halten, seien es Private oder Institutionelle. Dazu passt, dass im zweiten Quartal, also nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs, die Zahl der großen Deals – bei denen ja meistens auch Fremdkapital eingesetzt wird – abgenommen hat, die kleineren Transaktionen aber zunahmen. Auch hier ist die Unsicherheit groß.
Das scheint eine weit verbreitete Haltung zu sein: Abwarten. Kauf- und Finanzierungsentscheidungen werden auf Hold gestellt. So lässt sich in Ruhe beobachten, wie sich der Krieg im Osten Europas weiter entwickelt und welche weiteren Auswirkungen er auf uns haben wird. Beobachten lassen sich aber auch die weiteren Zinsentscheidungen der Notenbanken (werden die Refinanzierungssätze weiter angehoben?), die Entwicklung der Preise (bleibt die Inflation so hoch?) und der wirtschaftlichen Aktivität insbesondere in der Industrie.
Viel spricht dafür, dass sich das Bild zum Jahresende oder Anfang 2023 aufklaren wird. Wer von einer Immobilie träumt, kann dann entscheiden, ob sein Traum vom Eigenheim ein Traum bleiben muss, während institutionelle Investoren Alternativen prüfen. So oder so werden Immobilien häufig Mittel der Wahl sein – als Anlageklasse sind sie noch immer beliebt.
