Die am deutschen Markt angebotenen offenen Immobilienfonds fallen mit ihrer Größe auf. Angesichts ihres relativ geringen Risikos und weil es für Tages- und Termingeld im Euroraum zuletzt keine Zinsen mehr gab, waren diese Produkte in den vergangenen Jahren bei Anlegern äußerst beliebt. Allerdings waren Käufe aufgrund von Kontingentierungen bei vielen offenen Immobilienfonds beschränkt.

Nun ändern sich sowohl das Marktumfeld als auch die Zinslandschaft. In einer aktuellen Marktstudie hat Scope die Ratings von 17 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Dabei wurden zwei Fonds herauf- und sechs herabgestuft, während sich bei neun Fonds die Bewertung nicht verändert hat. Dass es wie bereits 2021 und 2022 mehr Downgrades als Hochstufungen gab, ist aber nicht als Alarmsignal für die Branche zu werten. „Das zeigt, dass Anleger aktuell mit niedrigeren risikoadjustierten Renditen leben müssen als noch vor einigen Jahren“, sagt Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope Fund Analysis. „Insgesamt weisen die offenen Immobilienfonds aber weiterhin ein gutes Rendite-Risiko-Profil auf.“ Die Ratings reichen von a+ bis bb-. Offene Immobilienfonds bleiben also relativ sichere und risikoarme Produkte.

Für Anleger stellt sich aber eine andere Frage. Denn durch die Zinswende dürften die Renditen sicherer Staatsanleihen wie Bundeswertpapiere merklich steigen. Dadurch verlieren offene Immobilienfonds an Attraktivität gegenüber herkömmlichen Zinsanlagen, was auch Scope feststellt. Hinzu kommt, dass offene Immobilienfonds durch die Veräußerungsbeschränkungen nicht so liquide sind wie herkömmliche Zinsanlagen. Auf der anderen Seite bieten offene Immobilienfonds über steigende Mieten, vor allem bei Gewerbe, einen gewissen Inflationsschutz. Investoren müssen also je nach Präferenzen entscheiden, inwieweit es noch für sie Sinn ergibt, in offene Immobilienfonds zu investieren, oder ob sie eben mit steigendem Zinsniveau die liquideren traditionellen Zinsanlagen vorziehen.

In den vergangenen Jahren haben offene Immobilienfonds auskömmliche und stetige Renditen erwirtschaftet. So kommt der mit einem a-Rating bewertete Deka-ImmobilienEuropa auf Sicht von fünf Jahren auf eine Rendite von 3 % pro Jahr und über zehn Jahre auf eine Rendite von 2,7% pro Jahr. Mit ähnlich hohen Wertzuwächsen kann der ebenfalls von Scope mit a bewertete UniImmo:Deutschland aufwarten: Auf Sicht von zehn Jahren hat der 15,8 Mrd. Euro schwere Fonds eine Rendite von 2,6% pro Jahr erzielt.

Höhere Renditen als mit Gewerbe waren mit Wohnen zu erzielen. So kam der mit a+ bewertete Fokus Wohnen Deutschland über fünf Jahre auf ein Plus von 4,5% pro Jahr.