Der angeschlagene Gewerbeimmobilienkonzern Branicks sieht sich auf gutem Weg, seine Kapitalmarktverbindlichkeiten zurückzuzahlen. Als Nächstes steht die Tilgung der im Sommer fälligen Schuldscheine an. Nachdem die Frankfurter im ersten Quartal 15 Mill. Euro zurückgezahlt haben, verbleiben noch 278 Mill. Euro. Der Großteil dieses Betrags war im März 2024 umgeschuldet worden. Die Gläubiger akzeptierten eine Laufzeitverlängerung bis Ende Juni 2025.

Branicks hatte diese Restrukturierung über ein vorinsolvenzliches Verfahren nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz (StaRUG) umgesetzt. Die Rückzahlung will CEO Sonja Wärntges aus liquiden Mitteln, Assetverkäufen und Mittelzuflüssen aus dem operativen Geschäft bestreiten.

Der nächste Batzen kommt im September 2026. Dann muss die ursprünglich 400 Mill. Euro schwere Anleihe getilgt werden. Außerdem sind im kommenden Jahr weitere 144 Mill. Euro Schuldscheindarlehn fällig. Von dem Bond hat die Branicks-Tochter VIB Vermögen laut Wärntges 14 Mill. Euro zurückgekauft. Somit steht noch ein Volumen von 386 Mill. Euro aus. Die Vorstandschefin geht davon aus, dass zumindest ein Teil dieser Schulden über eine neue Kapitalmarktfinanzierung abgelöst werden kann. „Darüber sprechen wir dann mit den Banken“, sagt Wärntges, die auch für Finanzen verantwortlich ist, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.

Die Kurserholung der Anleihe zeige, dass das Investorenvertrauen gestiegen sei. Allerdings bewegt sich die Notierung mit etwa 60% nach wie vor weit unter dem Nennwert. An dem im vergangenen Jahr verkündeten Ziel, 2026 wieder kapitalmarktfähig zu sein, hält Wärntges ausdrücklich fest. Das setzt allerdings einen drastischen Schuldenabbau im laufenden Jahr voraus.

Bei der Refinanzierung der Bankschulden sei kein Störfeuer zu erwarten, glaubt die CEO. Sie geht davon aus, dass diese Darlehen verlängert werden. Ein erster Block sei im Januar prolongiert worden, sodass 2025 aktuell noch 72 Mill. Euro refinanziert werden müssen. Bei den Kreditgebern handelt es sich um etwa 20 deutsche Banken. Mit ihnen sei Branicks ständig im Gespräch, versichert Wärntges. Man zahle „ganz normale Marktzinsen“, es gebe „keinen Branicks-Aufschlag“.

Die Auswirkungen der geplanten schuldenfinanzierten Ausgabenprogramme für Rüstung und Infrastruktur für das eigene Unternehmen und den Gewerbeimmobiliensektor hält die Firmenchefin für „nicht so gravierend“. Allerdings räumt sie ein, dass auch Immobilienfirmen mehr Zinsen zahlen müssen, falls der Bund seine Anleihen höher verzinsen muss. Es sei richtig, in Infrastruktur zu investieren.

„Die Reduzierung der Verbindlichkeiten liegt im Plan“, sagt Wärntges. Die letzte Rate des Brückenkredits für die VIB-Übernahme hatte Branicks zu Beginn des vierten Quartals 2024 beglichen. Den Verschuldungsgrad (LTV) will Wärntges bis Ende 2025 oder Anfang 2026 – das hänge vom Closing der Verkäufe ab – unter 50% des Marktwerts der Assets drücken. Das Ziel gilt als ehrgeizig, lag der LTV Ende 2024 doch noch bei 61%. Im Vergleich zum Vorjahresstichtag (60,1%) ist er trotz des Verkaufs eigener Immobilien für 558 Mill. Euro sogar noch leicht gestiegen. Der für die Anleihe maßgebliche Verschuldungsgrad betrug Ende vergangenen Jahres 57,8%. Die Bondbedingungen schreiben einen LTV unter 60% vor, sodass der Spielraum überschaubar erscheint.

Für 2025 plant die frühere DIC Asset Veräußerungen aus dem Eigenbestand zwischen 500 Mill. und 600 Mill. Euro. Damit würde sich das sogenannte Commercial Portfolio, das Ende vergangenen Jahres 2,8 Mrd. Euro ausmachte, im Vergleich zum Spitzenwert von 4,45 Mrd. Euro im Jahr 2022 halbieren. Verantwortlich dafür sind neben den Veräußerungen auch Wertminderungen von 6% im vergangenen Jahr und 6,8% im Jahr 2023. Mit dem Eigenbestand sinken auch die Bruttomieteinnahmen. Diese werden laut der Guidance im laufenden Jahr noch 125 Mill. bis 135 Mill. Euro erreichen, nach 168,9 Mill. Euro 2024.

Die Abwertungen kämen hauptsächlich aus der auf Logistikimmobilien spezialisierten Tochter VIB, die Branicks auf dem Peak des Immobilienzyklus übernommen hatte. Die in der Kaufpreisallokation unterstellten Werte seien heute nicht erzielbar, räumt Wärntges ein. Von den Retail-Immobilien hat sich das Unternehmen bereits weitgehend getrennt. Damit liegt der Fokus des Eigenbestands auf Büros (49%) und Logistik (34%).

„Wir arbeiten daran, den Bestandswert zu erhalten“, sagt Wärntges und verweist auf Investitionen in die Nachhaltigkeit der Gebäude und in Revitalisierungen. Sie geht davon aus, dass die Bestandsbewertungen 2025 kein großes Thema mehr sein werden. Denn die Vermietungen liefen sehr gut. Andererseits ist die Leerstandsquote mit zuletzt 7,4% deutlich höher als ein Jahr zuvor (5,3%).

Für 2025 rechnet Wärntges mit einer fortschreitenden Erholung des Marktumfelds und einer Zunahme der Transaktionsaktivitäten: „Die Märkte bewegen sich in die richtige Richtung.“ Firmen seien bereit, für Büros zum Beispiel in Frankfurt hohe Mieten zu zahlen. Internationale Investoren fänden Deutschland wieder interessant, während inländische Adressen noch vorwiegend mit ihrem Bestand beschäftigt seien.

Die Transaktionsmärkte spielen für Branicks auch operativ eine große Rolle. Die Gebühreneinnahmen im institutionellen Geschäft, dem zweiten Segment neben dem Eigenbestand, hängen nicht zuletzt von der Höhe der An- und Verkaufsprovisionen ab. Wärntges geht davon aus, dass die transaktionsabhängigen sowie die aus Modernisierungen generierten Einnahmen im laufenden Jahr zusammen zwischen 10 Mill. und 20 Mill. Euro erreichen könnten, nach 6,5 Mill. Euro 2024. Die Verkäufe aus den Fremd-Portfolios veranschlagt Branicks auf 100 Mill. bis 200 Mill. Euro 2025, die Zukäufe auf 100 Mill. bis 200 Mill. Euro. Die gesamten Immobilien-Management-Fees sollen 50 Mill. bis 60 Mill. Euro erreichen. Im institutionellen Geschäft steuert Branicks Assets von 8,8 Mrd. Euro, nach 9,6 Mrd. Euro Ende 2023.