Für Vonovia ist ein Ende des Preisrückgangs in Sicht
Für Vonovia ist das Ende des Preisrückgangs in Sicht
CEO Buch: Talsohle der Wertentwicklung ist greifbar – Wohnungskonzern erzielt bei Verkäufen den Buchwert – Derzeit 1 Mrd. Euro Dividendenkapazität
hek Frankfurt
Der Immobilienkonzern Vonovia will bald wieder auf Wachstum umschalten. Das kündigt Vorstandschef Rolf Buch bei der Präsentation des Berichts über das erste Quartal 2024 an. „Die Talsohle bei der Wertentwicklung ist greifbar“, sagt der CEO. Buch geht davon aus, dass der Rückgang der Wohnungspreise im laufenden Jahr zum Stillstand kommt und die Phase der Preisstabilisierung abgeschlossen wird. Die Rückkehr zum Wachstumskurs sei in Sicht. Das bedeute zunächst mal höhere Investitionen, aber auch Wohnungskäufe seien nicht ausgeschlossen.
Nachdem der Immobilienbestand im vergangenen Jahr auf vergleichbarer Basis um 10,8% abgewertet wurde, bleibt die Bewertung jetzt stabil bei 83,7 Mrd. Euro. Im Startquartal 2023 hatte Vonovia eine außerplanmäßige Neubewertung vorgenommen. Die normalen Bewertungsrunden erfolgen halbjährlich.
Verkäufe zum Buchwert
Die Immobilienverkäufe im ersten Quartal 2024 seien allesamt zum Buchwert erfolgt, sagt Buch. Marktteilnehmer seien also bereit, zu den aktuellen Bewertungen zu kaufen. Das zeige, dass sich der Markt stabilisiere. Das Kaufinteresse nehme zu, insbesondere bei Investoren aus dem angelsächsischen Raum und aus Asien. Ab 2025 seien Wertzuwächse von rund 3 Mrd. Euro pro Jahr möglich, und zwar ohne Bewertungseffekte. Dieser Wertanstieg ergibt sich laut Buch aus höheren Kaltmieten und einem konstanten Multiplikator.
Von dem für 2024 angekündigten Verkaufsvolumen von 3 Mrd. Euro hat Vonovia in den ersten drei Monaten 1,1 Mrd. Euro festgezurrt. Mit 700 Mill. Euro entfällt der Großteil auf 4.500 Plattenbauwohnungen in Berlin und ein unbebautes Grundstück, die an die landeseigene Howoge gingen. In kleineren Transaktionen wurden für 244 Mill. Euro weitere Wohneinheiten abgestoßen. 91 Mill. Euro stammen aus der Veräußerung von Pflegeimmobilien. An der Trennung vom Pflegegeschäft der Tochter Deutsche Wohnen hält Vonovia fest, doch sei ein Verkauf der Gesamtsparte schwierig, sagt Buch. Bisher seien nur einzelne Pflegeheime veräußert worden, so dass noch ein Bestand von 900 Mill. Euro in den Büchern steht.
„Die Zahl vor dem Komma stimmt“
Den Verschuldungsgrad hat Vonovia zum Ende des Startquartals auf 45,9% des Immobilienvermögens gedrückt. „Die Zahl vor dem Komma stimmt schon mal, jetzt müssen wir noch an der Nachkommastelle arbeiten“, sagt Buch mit Blick auf den Zielkorridor von 40 bis 45%. Mit den geplanten Verkäufen im laufenden Jahr werde die Zielspanne erreicht.
Die unbesicherten Finanzierungen sind bis Ende 2025 gedeckt, geht aus den Präsentationsunterlagen hervor. Im April hat der Konzern eine weitere Anleihe platziert, und zwar einen Social Bond über 850 Mill. Euro. Laut Finanzvorstand Philip Grosse hat Vonovia uneingeschränkten Zugang zu Liquidität, die Risikoprämien normalisierten sich auf akzeptablem Niveau.
1 Mrd. Euro Dividendenkapazität
Der adjustierte Gewinn vor Steuern, neuerdings Leitgröße für den Ertrag, gab im Startquartal um 7,3% auf 416,5 Mill. Euro nach. Grund seien hohe Zinsaufwendungen. Der Operating Free Cashflow, jetzt die Leitkennzahl für die Innenfinanzierung, stieg um 24% auf 501 Mill. Euro. Auf Basis der neuen Ausschüttungs-Guidance veranschlagt Vonovia die derzeitige Dividendenkapazität auf 1 Mrd. Euro. Umgerechnet sind das gut 1,20 Euro je Aktie. Für 2023 will Vonovia 0,90 Euro je Aktie zahlen. Vonovia hat die Bemessungsgrundlage für die Ausschüttung vom FFO (Funds from Operations) auf den adjustierten Vorsteuergewinn zusätzlich zu der Überschussliquidität aus dem Operating Free Cashflow umgestellt. Daraus folgerten einige Analysten, dass der Vermieter weniger ausschütten wolle als früher.
Rund 4 Prozent Mietwachstum
Die Jahresprognose für das organische Mietwachstum heben die Bochumer von bisher 3,4 bis 3,6% auf 3,8 bis 4,1% an. Langfristig werden Erhöhungen von 4% jährlich angestrebt, nicht zuletzt getrieben durch Investitionen in den Bestand. Die Prognose für das adjustierte Vorsteuerergebnis 2024 bleibt bei 1,7 Mrd. bis 1,8 Mrd. Euro. Davon soll die Hälfte, also etwa 875 Mill. Euro, als Basisdividende an die Aktionäre fließen. Hinzu kommt die Überschussliquidität nach Investitionen. Der Aktienmarkt reagierte am Dienstag auf den Quartalsbericht mit Kursaufschlägen von 5% im Handelsverlauf.
Für Deutschlands größten Wohnimmobilienkonzern Vonovia ist die Branchenkrise nahezu abgehakt. Die Talsohle bei der Wertentwicklung sei greifbar, glaubt der Vorstand. Vonovia denkt bereits wieder an Wachstum. Die Ergebnisprognose für 2024 hat Bestand, der Ausblick für das Mietwachstum wird angehoben.
