Heizkosten treffen auch Vermieter
hek Frankfurt
Auf die deutschen Wohnungsunternehmen kommen zusätzliche Risiken und Unsicherheiten zu. Denn die stark steigenden Energiepreise schmälern das Potenzial für Mieterhöhungen. Das geht aus einer Sektoranalyse der Ratingagentur Moody’s hervor. Der Branche setzen bereits die gestiegenen Zinsen zu, die sich auf Finanzierungskosten und Immobilienwerte auswirken.
Die Forderungsausfälle infolge höherer Energieabrechnungen könnten zwar zunehmen, seien aber kein wesentlicher Risikofaktor für Vermieter, meint Moody’s. Diese Einschätzung wird mit dem sozialen Absicherungssystem in Deutschland und der Bindung der Menschen an ihre Wohnungen begründet. Zudem milderten die hohen Margen vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen der Vermieter die Risiken.
Für Wohnungseigentümer werde es aber schwieriger, künftig Mieten anzuheben. Die Heizkosten würden sich mindestens verdoppeln oder verdreifachen im Vergleich zu 2021, prognostiziert Moody’s unter Verweis auf die aktuellen Marktpreise. Die Gesamtmietkosten nähmen also deutlich zu. Eine Beispielrechnung zeigt einen Anstieg um 22%. Das liege weit über den historischen Erhöhungen der von börsennotierten Wohnungsunternehmen geforderten Kaltmiete von 1 bis 5%.
Das verringerte Mieterhöhungspotenzial beeinträchtige das Ertragswachstum der Unternehmen und letztlich auch die Immobilienpreise und werde neben den steigenden Zinsen für zusätzlichen Druck sorgen, sagt Oliver Schmitt, Vice President bei Moody’s Investors Service. Zudem könnten regulatorische Eingriffe zunehmen, um Mieter stärker zu schützen. Dem stehe die abnehmende Bautätigkeit gegenüber. Der Wohnungsmangel vor allem in den städtischen Gebieten in Deutschland verschärfe sich. Dadurch wachse das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zugunsten der Vermieter. Hohe Gehaltssteigerungen können ebenfalls Budgetengpässe unter Mietern dämpfen.
Vor allem die stark gestiegenen Gaspreise schlagen auf das Budget der Mieterhaushalte durch. Denn die Hälfte der Wärmeerzeugung erfolgt durch Gas. Heizöl, mit einem Anteil von 25% zweitwichtigste Wärmequelle, hat sich ebenfalls deutlich verteuert. Auch für Fernwärme, die mit einem Anteil von 14% Rang 3 belegt, wird zum Teil auf fossile Brennstoffe zurückgegriffen.
Da die Energieversorger die höheren Preise zunächst dem Vermieter in Rechnung stellen, stiegen Kapitalbedarf und Forderungsausfallrisiko der Wohnungseigentümer, so Moody’s. Erst über die jährliche Nebenkostenabrechnung wird die Energieverteuerung an die Mieter durchgereicht. Die staatliche Unterstützung für Mieter werde wahrscheinlich zunehmen, erwartet die Ratingagentur. Davon profitierten indirekt auch die Vermieter, es könne die Auswirkungen der Inflation auf die Kaufkraft aber nicht voll ausgleichen.
„Wir erwarten, dass die Mieten weiter steigen, aber das Tempo ist unsicher“, konstatiert Moody’s. Nach mehr als einem Jahrzehnt mit einem Anstieg der Immobilienwerte, der durch niedrige Zinssätze unterstützt worden sei, erodiere nun die relative Attraktivität von Immobilien. Höhere Zinssätze würden das Wertwachstum bremsen oder umkehren.
