ab Köln – Mit dem Kauf von 22 000 Wohnungen hat die LEG Immobilien im abgelaufenen Turnus den um­fangreichsten Portfolioausbau der Firmengeschichte betrieben. Aus Sicht von Vorstandschef Lars von Lackum ist allerdings viel wichtiger, dass sich das Unternehmen „vom Marktführer in NRW zum bundesdeutschen Anbieter“ weiterentwickelt hat, wie er vor der Presse erläuterte. Nicht zuletzt das eröffnet zusätzliches Akquisitionspotenzial.

Vorgabe ist, auch 2022 erneut 7 000 Wohnungen zu erwerben. Sollte die Kaufoption für weitere 63 % an der Brack Capital Properties (BCP) gezogen werden, wäre das Soll übererfüllt. Das Portfolio der BCP, bei der die LEG im Dezember zunächst mit 31% eingestiegen ist, umfasst 12 000 Wohneinheiten. Derzeit läuft die Due Diligence, die Call-Option läuft bis Ende September. Vom aktuellen Portfolio mit 166 000 Wohnungen liegt etwa ein Fünftel außerhalb Nordrhein-Westfalens.

Umgekehrt will sich die LEG aber auch von Beständen trennen, auf der Verkaufsliste stehen 5 000 Wohnungen, davon 1 300 Einheiten aus dem jüngst erworbenen Adler-Portfolio. Da dieses Portfolio erst zum Jahresende erworben wurde, lieferte es noch keinen Ergebnisbeitrag ab. Das wird sich 2022 ändern, kalkuliert wird mit einem Beitrag zum operativen Mittelzufluss (Funds from Operations, FFO) von 50 Mill. Euro.

Entsprechend stellt LEG für das neue Geschäftsjahr einen Zuwachs in der für die Dividende maßgeblichen Kennziffer um mindestens 12 % auf 475 bis 490 Mill. Euro in Aussicht. Darin nicht berücksichtig sind etwaige Portfolioan- und -verkäufe. Im abgelaufenen Turnus wuchs der FFO 1 um gut 10 %. Die Aktionäre sollen daran mit einer auf 4,07 (i.V. 3,78) Euro erhöhten Dividende beteiligt werden.

2021 lief es für die LEG jedoch nicht nur akquisitionsseitig wie geschmiert. Nach dem pandemiebedingt geringeren Mietzuwachs im Vorjahr wuchsen die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Fläche um 3,2 %. Zugleich wurde der Leerstand auf vergleichbarer Fläche auf 2,3 % gesenkt. Von Lackum sprach in diesem Zusammenhang von „Vollvermietung“. Selbst im Bereich der höher rentierlichen Märkte ging die Leerstandsquote um 50 Basispunkte auf 3,5 % zurück.

Darin spiegelt sich auch die anhaltende Wohnungsknappheit, die sich letztlich in Bestandsaufwertungen niederschlägt. 2021 schrieb die LEG den Bestand um 1,86 Mrd. Euro hoch, so viel wie nie zuvor. 2022 wird mit weiteren Aufwertungen gerechnet, wie Finanzchefin Susanne Schröter sagte. Nicht zuletzt dadurch gelang es der LEG trotz der milliardenschweren, ausschließlich fremdfinanzierten Akquisitionen die Vorgabe für den maximalen Verschuldungsgrad von 43 % einzuhalten. Der Loan-to-Value (LTV) lag zum Bilanzstichtag bei 42,8 %.

Doch auch jenseits der Zahlen will sich die LEG weiterentwickeln. Das betrifft neben Nachhaltigkeitsthemen auch Governance-Aspekte. Zum einen soll die Hauptversammlung den Weg freimachen für den Anstieg der Frauenquote im Aufsichtsrat auf 30 %. Zum anderen erhöht der Immobilienkonzern die Anforderungen an die variable Vergütung des Vorstands. Dabei soll der Transaktionsbonus – auf diesen hatte die LEG-Führung schon bei der Adler-Transaktion verzichtet – vollständig entfallen. Zugleich wird bei den finanziellen Leistungskriterien künftig auf den FFO 1 je Aktie abgestellt.