Die Auseinandersetzung zwischen den österreichischen Immobilienkonzernen Immofinanz und S Immo wird schärfer. Immofinanz will den kleineren Konkurrenten übernehmen und bietet 22,25 Euro je Aktie. Neben der Aufhebung der Stimmrechtsbeschränkung von 15% streiten die Parteien verstärkt über die Höhe des Angebotspreises.

Immofinanz, die bereits 26,5% an S Immo hält, verteidigt ihre Offerte als attraktiv und fordert in einer Stellungnahme: „Zurück zu den Fakten.“ Der Preis entspreche einer Prämie von 40,3% auf den Sechs-Monats-Durchschnittskurs vor Bekanntgabe der Offerte. „Dem Vorstand der S Immo geht es offenbar um die Abwehr des Übernahmeangebots“, sagt Immofinanz-Finanzvorstand Stefan Schönauer. Dies sei nicht im Interesse der S-Immo-Aktionäre.

S Immo hingegen lehnt die Offerte als zu niedrig ab. Sie spiegele den Unternehmenswert nicht wider, meint Vorstandschef Bruno Ettenauer. Immofinanz wolle nicht einmal den Preis zahlen, mit dem der Konzern selbst S Immo in seinen Büchern führe. Dieser liege laut jüngstem Quartalsbericht bei 23,58 Euro. Der Vorstand empfehle den Aktionären, ihre Anteilscheine zu behalten. Sie sollten mit ihrer Entscheidung bis zur Veröffentlichung des Ergebnisses der Bewertung des Immobilienportfolios zum Halbjahr 2021 warten.

In einem ungewöhnlichen Schritt hat S Immo zum 30. April die Bewertung ihrer Immobilien in Deutschland und Österreich unter Einbindung eines unabhängigen Gutachters überprüft und einen Wertanstieg von 85 Mill. Euro im Vergleich zu Ende 2020 identifiziert. Die Zuwächse würden sich im Bewertungsergebnis des zweiten Quartals auswirken.

Falls die Übernahme scheitert, plant S Immo den Verkauf ihrer Beteiligungen an Immofinanz (10,9%) und am Konkurrenten CA Immo (5,6%). In der Vergangenheit waren nämlich diverse Anläufe für einen Zusammenschluss österreichischer Immobilienkonzerne gescheitert. „Wenn es nach verschiedenen Versuchen keine Lösung gegeben hat, dann muss man sich wieder entkoppeln“, sagt Ettenauer. Die Erlöse will der Firmenchef in das Kerngeschäft investieren. S Immo sei allein ertragsstark und zukunftsfähig.

Immofinanz versichert, dass die Offerte für die S-Immo-Aktionäre eine sichere Struktur und Abwicklung aufweise. Das habe die Übernahmekommission bestätigt. Der auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Konzern bezweifelt, dass in einem Stand-alone-Szenario ein höherer ­S-Immo-Aktienkurs erreicht würde. Denn S Immo verfüge nicht über die nötige operative Ertragsstärke. Den Rückstand zu Vergleichsunternehmen könnten Aufwertungen des Portfolios nicht kompensieren.

Darüber hinaus stellt der Großaktionär die von S Immo angekündigten möglichen Investitionen von bis zu 1 Mrd. Euro durch den Verkauf von Beteiligungen in Frage. Es bestünden erhebliche Transaktionsrisiken hinsichtlich einer zeitnahen Umsetzung und der Verfügbarkeit attraktiver Investitionsmöglichkeiten. Zudem werde damit das Investment- und das Verschuldungsprofil von S Immo risikoreicher als bisher, warnt Immofinanz: „Das könnte das Ziel der S Immo, ein Investment-Grade-Rating zu erhalten, negativ beeinflussen.“