Der Wohnungskonzern TAG Immobilien hat trotz erheblicher Bestandsabwertungen den Verschuldungsgrad nahezu stabil gehalten. Das geht vor allem auf Wohnungsverkäufe in Deutschland und Polen zurück, wie der Jahresbericht 2023 zeigt. Außerdem wirkt sich das Streichen der Dividende aus. Ende 2023 belief sich die Verschuldung auf 47% des Verkehrswerts der Immobilien. Ein Jahr zuvor waren es 46,7%. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) spielt eine zentrale Rolle für die Refinanzierungsfähigkeit von Immobilienunternehmen.

Im zweiten Halbjahr hat TAG das Portfolio um weitere 4,1% abgewertet. Für das Gesamtjahr ergibt sich eine Bestandswertminderung von 11,6%, was auf einer Linie mit dem Wettbewerber LEG liegt, der am Vortag 11,9% Wertverlust berichtet hatte. Seit Mitte 2022 summieren sich die Anpassungen auf 16%. Im Schnitt stehen die TAG-Wohnungen jetzt mit 1.060 Euro je Quadratmeter in den Büchern. Im Branchenvergleich ist das ein niedriger Wert, denn TAG ist kaum in den teuren Ballungszentren vertreten. Im Gegenzug liegt die Bruttomietrendite bei vergleichsweise hohen 6,3%.

"Der wesentliche Teil der Wertkorrekturen sollte nun hinter uns liegen", glaubt Co-CEO Martin Thiel. Für 2024 seien keine größeren Bewertungsverluste mehr zu erwarten. Auch diese Einschätzung deckt sich mit der von LEG. Die Düsseldorfer erwarten eine allmähliche Stabilisierung der Bewertungsniveaus im Jahresverlauf 2024.

Die Aktionäre sollen abermals leer ausgehen, "um das Geld in der Bilanz zu halten", wie Thiel sagt. Zuletzt hatte TAG für 2021 die Anteilseigner bedient. Gezahlt wurden 0,93 Euro je Aktie. Mit der Finanzierung der Robyg-Übernahme war TAG infolge des starken Zinsanstiegs auf dem falschen Fuß erwischt worden. Auch wenn die Brückenfinanzierung für den Erwerb des polnischen Bauträgers zurückgezahlt und das Verkaufsprogramm in Deutschland abgeschlossen ist, plant TAG weitere Wohnungsverkäufe im laufenden Jahr. Sie sollen laut Thiel 100 Mill. Euro Net Cash bringen. Der CFO ist zuversichtlich, 2024 dem Verschuldungsziel von 45% nahezukommen.

In Polen, wo die Hamburger ein umfangreiches Neubaugeschäft betreiben, wurden fast 3.600 Wohnungen veräußert. Auch seien die Verkaufspreise in den großen Städten Polens um 15 bis 20% gestiegen, so dass das Verkaufsvolumen auf 479 (2022: 264) Mill. Euro kletterte. In Deutschland hat TAG 1.370 Wohnungen zum Gesamtpreis von 213,5 Mill. Euro abgestoßen, was 187,4 Mill. Euro Nettoliquidität brachte. "Der Transaktionsmarkt ist nicht komplett ausgetrocknet", kommentiert Thiel. Das Mietwachstum, das 2023 mit 2,3% auf vergleichbarer Basis in Deutschland verhalten ausfiel, werde sich 2024 und 2025 beschleunigen. Ob es für 2024 eine Dividende gibt, hängt laut Thiel von den Marktbedingungen ab.