Sparkassen und Banken können in Deutschland die Probleme im gewerblichen Immobiliensektor nicht länger vor sich herschieben. „Wir glauben, dass das schon ein akutes Problem ist, was in den nächsten zwölf bis 18 Monaten zu noch mehr Problemen führen wird, die gelöst werden müssen“, sagt Timur Peters im Private-Markets-Podcast „Betting Billions“. Dem Gründer der Kredithandelsplattform Debitos zufolge gibt es in Deutschland derzeit gestresste Gewerbe-Immobilienkredite im Volumen von 40 bis 60 Mrd. Euro, die für Investoren adressierbar sind.

Diese Kredite seien zwar noch nicht alle notleidend, hätten jedoch alle irgendwelche Themen, die es zu lösen gelte. Die finanzierten Projekte oder Immobilien sind heute jedenfalls nicht mehr das wert, was sie früher einmal waren – insbesondere bei Büroimmobilien. Ein prominentes Beispiel dafür ist „The Squaire" am Frankfurter Flughafen, dessen Marktwert einem aktuellen Bericht der Ratingagentur S&P zufolge um rund 40% auf 517 Mill. Euro eingebrochen ist.

Bewertungskorrekturen in den Portfolios der Banken seien in den vergangenen Jahren laut Peters aber nur tröpfchenweise vorgenommen worden. Um das Eigenkapital belastende Abwertungen zu vermeiden, hätten Banken vor allem zwei Dinge getan: Zum einen Immobilienverkäufe in dieser Zeit komplett vermieden, um vergleichbare Immobilien nicht abwerten zu müssen. Zum anderen hätten sie so lange wie möglich vermieden, einen Kredit als ausgefallen einzustufen. Um dies zu erreichen, können laufende Zinszahlungen beispielsweise ans Ende der Kreditlaufzeit geschoben werden.

Peters geht allerdings davon aus, dass Banken zum Jahresende noch größere Abwertungen vornehmen werden. Das gelte auch für Sparkassen, deren Spitzeninstitute ihre Risikovorsorge in diesem Jahr immobilienbedingt bereits deutlich erhöht haben. Als Debitos 2012 gegründet wurde, war es Peters zufolge fast unmöglich, eine Sparkasse von der Kredithandelsplattform zu überzeugen. Er habe sich daher selbst ein wenig gewundert, dass in den zurückliegenden eineinhalb Jahren doch rund 70 Sparkassen auf die Plattform gekommen sind. Angesichts der zuletzt 348 aktiven Sparkassen ist das ziemlich genau jedes fünfte Institut.

Es war jedoch nicht der Immobilienmarkt, der die Sparkassen auf die Kredithandelsplattform getrieben hat. Die meisten Anfragen kamen Peters zufolge aus dem Schuldscheinmarkt. Schuldscheindarlehen werden in der Regel von den Landesbanken arrangiert und anschließend in kleinen Tranchen an die Sparkassen verteilt. Zuletzt mussten jedoch mehrere Schuldscheindarlehen restrukturiert werden. Prominente öffentliche Beispiele sind der Automobilzulieferer Leonie oder der Batteriehersteller Varta. Aber auch der Fertighausbauer Helma Eigenheim hatte bei seiner Sanierung Schuldscheine ausstehen.

Die Restrukturierung von Krediten stellt laut Peters vor allem kleinere und mittelgroße Banken vor Herausforderungen. Im Gegensatz zu Großbanken hätten diese deutlich weniger Erfahrung im Umgang mit problembehafteten Krediten, seien mit der Situation überfordert und dementsprechend offen für Lösungsvorschläge. Gleichzeitig haben deutsche Banken nach der Finanzkrise deutlich riskantere Immobilienprojekte finanziert als beispielsweise ihre Wettbewerber in Südeuropa.

Diese Entwicklungen in Deutschland bleiben auch Investoren nicht verborgen. Mit dem Handel von gestressten Krediten in Südeuropa groß geworden, berichtet der Debitos-Gründer von gestiegenem Investoreninteresse am deutschen Markt. Laut Peters verfügt seine Plattform über rund 2.000 Investoren aus 48 Ländern. Einer aktuellen Umfrage zufolge würden diese Investoren über rund 25 Mrd. Euro an freiem Kapital verfügen, das investiert werden könne.

Laut Peters wird dieses Kapital in Deutschland gebraucht. „Die lokale Liquidität im gewerblichen Immobilienmarkt reicht derzeit nicht aus, um Verkäufer und Käufer zusammenzuführen“, so Peters und leitet daraus ab, dass es dafür internationale Investoren brauche. Diese hätten in der Vergangenheit gelernt, in diesem Geschäft einen langen Atem zu haben. Sie würden sich derzeit nach neuen, interessanten Märkten umsehen.

Abnehmer für die faulen Kredite gibt es genug. Für die Banken ist das aber auch eine finanzielle Frage, denn Investoren kaufen Kredite nur gegen Abschlag. Bei vorrangig besicherten Krediten mit Durchgriffsmöglichkeit des Kreditgebers auf die finanzierte Immobilie bewegen sich die Abschläge laut Peters bereits zwischen 30 und 50%. Bei nachrangigen Krediten hingegen sei fast alles möglich.