Die Preissteigerung für Wohnimmobilien habe ihren Höhepunkt überschritten. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in einer Studie zum deutschen Wohnimmobilienmarkt. Nach einem nochmals starken Anstieg für Wohnungen und Häuser in der ersten Jahreshälfte dürfte die Zinswende zusammen mit den hohen Preisen eine Abkühlung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte bewirken. „Die Kombination aus hoher Inflation, steigenden Zinsen und unsicheren wirtschaftlichen Aussichten durch den Ukraine-Krieg wirkt auf die Immobilienmärkte“, so BVR-Vorstand Andreas Martin.

Für die zweite Jahreshälfte rechnen die Volkswirte des Bankenverbandes mit einer deutlichen Dämpfung der Preisentwicklung bei selbst genutzten Wohnungen und Häusern, insbesondere in den teuren Ballungsräumen. Während im ersten Halbjahr 2022 der Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum noch rund 12% zum Vorjahreszeitraum betrug, werde es bis Ende des Jahres zu stagnierenden bis leicht sinkenden Preisen kommen. Der BVR kommt zum Ergebnis, dass die Preise im Gesamtjahr 2022 um 8,3% steigen. Im negativen Szenario betrage der Preisanstieg im Gesamtjahr sogar nur 4,7%.

Die Prognose des BVR basiert auf einem Modell, das die Preisveränderungen von Wohneigentum in 401 Kreisen Deutschlands durch makroökonomische Faktoren wie Inflations- und Zinsentwicklung sowie lokale Faktoren wie die Einkommens-, Bevölkerungs- und Neubauentwicklung abbildet. Hierbei habe sich vornehmlich die Zinsentwicklung als wichtiger Faktor für die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien erwiesen. Jeder Prozentpunkt, um den der Kreditzins zulege, bedeutet bezogen auf den Zeitraum 2007 bis 2021 einen Preisrückgang um 2%. Aufgrund des erwarteten weiteren Zinsschritts der EZB im September und einer restriktiveren Kreditvergabe durch die Banken sei ein Zinssatz für Hypotheken von über 3% plausibel, so der BVR. Isoliert betrachtet, würde das einen Preisrückgang um 6% bedeuten.

Einen gegenläufigen Effekt sieht der Verband durch die Inflation. Da Immobilien als sichere Anlage gesehen würden, könne dieser Zusammenhang als eine Flucht der Anleger in Sicherheit interpretiert werden. Ein Anstieg der Inflationsrate um 1% gehe mit einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 1% einher. Wenn die Inflation also, wie vom BVR erwartet, in diesem Jahr 7% erreicht, würden Häuser entsprechend teuer.

Angesichts der Kombination aus geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken sowie Zinserhöhungen und Inflation stelle sich für den Wohnimmobilienmarkt die Richtungsfrage. Positive Stimmen würden die realen Knappheiten am Bau hervorheben, da Material der hohen Inflation unterliege und Handwerker knapp seien, so der Verband. Der Neubau werde auch absehbar nicht mit der gegebenen Nachfrage Schritt halten, insbesondere nicht bei fortwährender Flüchtlings- und Arbeitsmigration nach Deutschland, schreibt der BVR. „Grundsätzlich bleibt die Immobiliennachfrage durch Zuwanderung und den Wunsch nach mehr Wohnraum aber intakt“, so die Einschätzung von BVR-Chef Martin.

Die Nachfrage habe jedoch Grenzen, da mittlerweile weniger vermögende Kunden die hohen Preise nicht mehr finanzieren könnten. Auch Anschlussfinanzierungen würden durch die hohen Zinsen weiter erschwert. Andererseits gibt sich der Verband unterm Strich positiv, indem er feststellt, dass Immobilien als Betongold gelten würden, das gerade in diesen unsicheren Zeiten nach Möglichkeit nicht verkauft, sondern eben nachgefragt werde. So sei in den größten deutschen Städten die Zahl der Transaktionen seit 2016 rückläufig. „Eine deutliche Preiskorrektur ist unter diesen Bedingungen unwahrscheinlicher als ein weiterer Preisanstieg“, schreiben die Volkswirte in der BVR-Analyse.

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