Von Carsten Steevens, Hamburg

Für die Commerzbank war es eine Zäsur. 2016 verabschiedete sich das 146 Jahre zuvor von hanseatischen Kaufleuten und Privatbankiers als „Commerz- und Disconto-Bank“ gegründete Institut von seinem 1874 bezogenen Neubau am Neß. Dieses Stammhaus und ein Gebäude am Brodschrangen standen viele Jahrzehnte lang symbolisch für die Commerzbank in der Hansestadt, wie das Institut, das seine Zentral-Abteilungen seit den 1970er-Jahren in Frankfurt konzentrierte, in einer eigens von der Eugen-Gutmann-Gesellschaft 2016 herausgegebenen Publikation zur Baugeschichte befand.

Das Areal am Neß unweit des Hamburger Rathauses, der Börse und der Handelskammer wurde mit dem Gebäude am Brodschrangen an den Investor Procom Invest sowie die OFB Projektentwicklung, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), verkauft. Verbunden war die Transaktion mit dem Umzug in die ehemalige Deutschland-Zentrale des niederländischen Philips-Konzerns – eines 2005 entstandenen, 60 Meter hohen Doppel-Hochhauses im Stadtteil St. Georg mit dem neuen Namen C2T (Commerzbank Two Towers). An diesem Standort, der langfristig angemietet wurde und an dem rund 1100 Arbeitsplätze aus den Bereichen Back-Office, Firmenkunden, Privat- und Unternehmerkunden eingerichtet sind, sieht die Commerzbank heute Hauptkriterien ihrer Immobilienstrategie wie Mo­dernität, Energie- und Kosteneffizienz als erfüllt an. Das Institut, das in der Elbmetropole ihr Front-Office-Geschäft vor allem in einer 2021 neu eröffneten Flagship-Filiale am Jungfernstieg betreibt, hebt mehr als fünf Jahre nach dem Umzug mit Verweis auf Klimatisierung, Beleuchtung, Sonnen- und Schallschutz die Nachhaltigkeit des Hochhaus-Komplexes, eine sehr gute Erreichbarkeit des Standorts auch vom Hamburger Flughafen sowie eine „positive Umsetzung“ des New-Work-Konzeptes hervor.

Dass Banken in Deutschland jahrzehntelang genutzte Immobilien aufgeben, weil diese nicht mehr heutigen oder künftigen Anforderungen entsprechen, ist – wie das Beispiel Commerzbank zeigt – nicht erst seit Beginn der Ausbreitung des Coronavirus im ersten Quartal 2020 zu beobachten. Es mag nur zufällig sein, aber seit Beginn der Coronakrise haben mit der Hamburg Commercial Bank (HCOB), der Privatbank Berenberg und mit der Hamburger Sparkasse (Haspa) allein gleich drei namhafte Kreditinstitute aus der Hansestadt Pläne für einen Umzug ihrer Unternehmenszentralen verkündet. Welche Gründe gibt es? Was sehen diese Vorhaben vor? Und wie sind sie in das Geschehen am Büroimmobilienmarkt einzuordnen?

Kurz vor Weihnachten im ersten Pandemiejahr verkaufte die HCOB – 2018 aus dem Verkauf der HSH Nordbank an Finanzinvestoren hervorgegangen – ihr Hauptsitzgebäude in der Hamburger Innenstadt an die Signa-Gruppe des österreichischen Investors René Benko. Die 1972 im Auftrag der damaligen Hamburgischen Landesbank, eines Vorgängerinstituts der HSH, errichtete Immobilie, die 30000 Quadratmeter umfasst und seinerzeit für eine deutlich größere Belegschaft konzipiert worden war, sei nicht mehr passend, so die HCOB. Die privatisierte Geschäftsbank, die heute mit gut 30 Mrd. Euro auf rund ein Siebtel der Bilanzsumme der HSH  zu Beginn der Finanzmarktkrise und mit gut 900 Beschäftigen auf rund ein Fünftel der Belegschaft der mit milliardenschweren Staatshilfen geretteten Landesbank im Jahr 2008 kommt, benötigt nicht nur weniger Platz. Das achtgeschossige Gebäude am Gerhart-Hauptmann-Platz sei technisch nicht mehr zeitgemäß ausgestattet und in Sachen Klimaeffizienz nicht mit neuen Gebäuden zu vergleichen, was sich negativ auf die CO₂-Bilanz auswirke und auch kostenintensiv sei, so die HCOB, die ihren neuen Hauptsitz im spektakulärsten Neubauprojekt Hamburgs plant.

Im 245 Meter hohen Elbtower, der als höchstes Gebäude in der Hansestadt und dritthöchstes Gebäude in Deutschland bis 2025 fertiggestellt werden soll, hat der Spezialfinanzierer rund 11000 Quadratmeter Bürofläche auf vier von 64 Geschossen mit eigenem Zugang für zehn Jahre angemietet. Zudem wurden Optionen für weitere 2000 Quadratmeter Fläche und fünf weitere Jahre Mietzeit vereinbart. Projektentwickler des Turms ist ebenfalls die Signa-Gruppe. Die HCOB plant, die Büroflächen in dem am östlichen Rand der Hafen-City, dem jüngsten Hamburger Stadtteil, entstehenden Wolkenkratzer mit rund 730 Beschäftigten zu beziehen. Die Flächen würden „mit modernster Technik ausgestattet, die unserer cloudbasierten IT-Ar­chitektur und einer immer digitaler werdenden Arbeitswelt entgegenkommt“, so HCOB-Vorstandschef Stefan Ermisch.

Als vorgesehene Nutzer des in Hamburg umstrittenen Elbtower-Projekts, das Olaf Scholz (SPD) noch als Bürgermeister der Hansestadt 2018 unmittelbar vor seinem Wechsel in die Bundesregierung nach Berlin präsentierte, sind neben der HCOB bislang die Hotelkette Nobu sowie die International Workplace Group, ein Anbieter von flexiblen Arbeitsplatzlösungen, bekannt. Die Baugenehmigung für das mit Investitionen von rund 700 Mill. Euro verbundene Hochhaus-Projekt wurde erteilt. Gleichwohl ist die Übergabe des Grundstücks an den Elbbrücken durch die Stadt an Signa aber an Bedingungen wie die gesicherte Gesamtfinanzierung und eine Vermietungsquote geknüpft.

Bei der Signa-Gruppe, die bei dem Projekt mit ihren Hausbanken sowie einer Landesbank zusammenarbeitet, zeigt man sich auf Anfrage zuversichtlich, den erforderlichen Finanzierungs- und Vorvermietungsnachweis „vertragsgemäß“ bis Ende September 2022 vorzulegen. „Insgesamt erfreut sich das Projekt bei unseren Finanzierungspartnern und institutionellen Investoren einer großen Nachfrage, da es sich einerseits um ein absolutes Landmarktprojekt handelt, aber auch ein Leuchtturmprojekt in Sachen Nachhaltigkeit darstellt und wirtschaftlich hochattraktiv ist“, sagt Torben Vogelgesang, Niederlassungsleiter von Signa Real Estate in Hamburg. Trotz Pandemie und Homeoffice wachse der Bedarf an modernen und nachhaltigen Büroflächen in zentralen Lagen.

Insgesamt wurden den Angaben zufolge bislang 25000 Quadratmeter vermietet. Dies entspreche einer Quote von rund 31% der Büroflächen – gefordert wird eine Vorvermietungsquote von 30%. Zu den Fortschritten der Projektentwicklung heißt es, die im Herbst vorigen Jahres gestarteten Tiefbauarbeiten verliefen nach Plan. Im Mai wurden demnach die Spezialtiefbauarbeiten unter dem künftigen Hochhaus abgeschlossen. Nun gehe es darum, die Baugrube für weitere Erdarbeiten vorzubereiten. Im Januar 2023 soll die Bodenplatte des Elbtowers erstellt werden, ehe das Gebäude nach oben wachsen könne. Mit Blick auf stark gestiegene Preise etwa für Baumaterialien teilt Vogelgesang mit, der Großteil der Aufträge wie Baugrube oder Rohbau sei bereits zu Festpreisen erteilt worden. „Daher wirken sich die zuletzt gestiegenen Rohstoffpreise wenig aus.“

Den Elbtower, der nach der 2017 eingeweihten Elbphilharmonie ein neues architektonisches Wahrzeichen Hamburgs werden könnte, zu nutzen, ist indes für andere Banken der Stadt keine Option. „In den geplanten Elbtower zu ziehen, ist für uns nicht in Betracht gekommen“, sagt Christian Kühn, in der Geschäftsleitung von Berenberg vor allem für Stabsbereiche und die Risikoüberwachung zuständig. Als vor rund einem Jahr die Entscheidung fiel, den Stammsitz vom Neuen Jungfernstieg an der Binnenalster aus der zentralen Innenstadtlage in einen Büroturm im Neubauvorhaben „Ipanema“ in die City Nord zu verlegen, spielte die größere Nähe zum Hamburger Flughafen eine wichtige Rolle. „Bei aller Bedeutung des Standorts Hamburg für Berenberg gerade im Wealth Management haben wir viele Kunden, die nicht aus Hamburg kommen“, erklärt Kühn. Hinzu komme, dass die Bank „inzwischen deutlich stärker international aufgestellt“ sei. In Hamburg kommt Berenberg derzeit auf rund 880 von insgesamt 1700 Beschäftigten, am Standort London, wo das in den vergangenen Jahren stark gewachsene Investmentbankgeschäft als ertragreichster Bereich der Bank die wesentliche Rolle spielt, inzwischen auf 500.

Kühn, einer der drei persönlich haftenden Gesellschafter der über 430 Jahre alten Bank, fügt hinzu, es sei bei der Entscheidung auch darum gegangen, den Nachteil zu beheben, „dass wir in unserer heutigen Zentrale trotz der engen Verzahnung untereinander nicht alle Bereiche unter einem Dach haben“. Zentrale Einheiten verteilen sich in Hamburg aktuell auf drei angemietete Gebäude. Unter diesen Einheiten ist mit 280 Leuten die IT, die die Bank überwiegend in Eigenregie betreibt. Auf der Marktseite steht neben der Vermögensverwaltung das Corporate Banking, das zum großen Teil in Hamburg betrieben wird.

Trotz des Wachstums an anderen Standorten wie Frankfurt und London platze man in der Zentrale inzwischen „aus allen Nähten“, so Kühn. Als man 1970 das Gebäude bezogen habe, in dem sich die Unternehmenszentrale befindet, habe Berenberg zunächst fünf von zehn Etagen belegt. Bei der Verlängerung des Mietvertrages für die Zentrale vor fünf Jahren habe der Eigentümer der Immobilie, die Axa Versicherung, bereits signalisiert, dass das Gebäude an das Ende seines Lebenszyklus gelange. Als nun die letzte Vertragsverlängerung anstand, sei es um die Frage gegangen, ob man aus- und in ein modernisiertes Gebäude wieder einziehe. „Aus logistischen Gründen, angesichts des hohen Aufwands, mit allen Bereichen einer Bank einschließlich der IT umzuziehen, haben wir uns für einen neuen Standort entschieden.“ Die Anmietung des modernisierten Gebäudes am bisherigen Standort wäre zudem mit Kosten „in einer ganz anderen Dimension“ verbunden gewesen, verglichen mit den sehr attraktiven Konditionen bei Einzug in das Gebäude.

Berenberg werde weiter mieten, „weil uns das größere Flexibilität und auch regulatorische Vorteile verschafft“, sagt Kühn weiter. Immobilieneigentum müsse mit Eigenkapital unterlegt werden, zudem sei man stärker von möglichen Wertschwankungen betroffen. „Auch traditionsreiche Privatbanken benötigen nicht unbedingt Zentralen, die ihnen selbst gehören.“ An wen Berenberg für die Nutzung des künftigen Hauptsitzes zahlen wird, ist offen. Der neue Bürokomplex werde noch entwickelt. Es sei zu erwarten, dass eine institutionelle Adresse das Gebäude kauft und Vermieter wird.

In den 13-geschossigen Turm mit 22000 Quadratmetern will Berenberg als Mieter aller Büroflächen 2025 einziehen. „Eine Privatbank braucht, auch wenn sie eine lange Geschichte hat, nicht unbedingt ein Gebäude in zentraler Innenstadtlage oder eine Einrichtung, die alt und gediegen daherkommt“, betont Kühn. „Die Arbeitsatmosphäre in London, wo wir gerade ein neues, hochmodernes Stockwerk bezogen haben und nun vier von acht Etagen belegen, oder in New York ist eine andere als in Hamburg. Da gibt es keine altehrwürdigen Möbel, dafür aber modern ausgestattete Büroflächen mit neuester Technologie.“

Auch für die Haspa schied eine Nutzung des Elbtowers bei Standortplanungen aus. Im Mai dieses Jahres wurde bekannt, dass die größte deutsche Sparkasse ihre Zentrale ab Herbst 2023 in das zentral gelegene Deutschlandhaus am Gänsemarkt verlagert – in „ein modernes und auf Begegnung ausgerichtetes Gebäude“ mit über 30000 Quadratmetern, das von der ABG Real Estate Group für 15 Jahre plus Verlängerungsoption auf neun Stockwerken sowie Teilen des Erdgeschosses angemietet wird. „Das Deutschlandhaus ermöglicht es uns, unsere gegenwärtig auf drei Bürostandorte verteilten zentralen Bereiche in einem Gebäude zusammenzuführen“, erklärt Haspa-Vorstandschef Harald Vogelsang. Der Neubau des Deutschlandhauses ist mit einem Investitionsvolumen von rund 500 Mill. Euro verbunden. Die Grundsteinlegung erfolgte im Oktober 2020.

Ein einziger zentraler Standort sei nicht nur wirtschaftlicher, spare Wegezeit und lasse die Haspa-Beschäftigten bereichsübergreifender und moderner zusammenarbeiten, so Vogelsang. Es werde auch der Bedarf an Raum durch moderne Arbeitsplatz- und Flächennutzungskonzepte reduziert. „Schließlich wird es uns auch beim Gewinnen und Halten von beruflichen Talenten helfen, das ist auf jeden Fall eine gute Investition in unsere Zukunft.“ Ihren bisherigen Hauptsitz am Adolph­platz gegenüber der Handelskammer nutzt die vor 195 Jahren entstandene Haspa seit über 100 Jahren. Vom Umzug sind den Angaben zufolge 1500 von mittelfristig insgesamt gut 4000 Mitarbeitern betroffen.

Während die Gewerbeflächen im neuen Deutschlandhaus ein Jahr vor Fertigstellung bereits nahezu vollständig vermietet sind, bietet der aktuelle Leerstand im Elbtower-Projekt bei Branchenbeobachtern keinen Anlass zur Sorge. „Ich gehe fest von einem Erfolg aus, da der Tower der Stadt insbesondere bei der Einfahrt über die Elbbrücken ein markantes Gesicht gibt“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger. Namhafte Mieter seien bereits gefunden, weitere würden nach Baubeginn folgen.

Mit Blick auf die nach Beginn der Coronakrise beschlossenen Umzugspläne der drei Hamburger Banken erklärt Rehberg, Großunternehmen der Hansestadt, auch die Banken, hätten „während der pandemischen Lage ihre ,Hausaufgaben‘ gemacht und sich eingehend mit ihrem Standort und ihrer Bürosituation beschäftigt“. Aufgrund des zunehmenden Fachkräftemangels sei die Gewinnung neuer und das Halten bereits beschäftigter Talente inzwischen eines der unternehmerischen Hauptthemen. Der Standort des Unternehmens und die Gebäudequalität seien abgesehen vom mobilen Arbeiten entscheidende Aspekte. Die Zahl der Besichtigungen durch Unternehmen auf der Suche nach dem passenden Objekt habe seit Jahresanfang deutlich zugenommen. „Die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs sind auf dem Bürovermietungsmarkt Hamburg bislang noch nicht spürbar.“ Gleichwohl würden Neubauprojekte aufgrund fast nicht mehr kalkulierbarer Baukosten teilweise zurückgestellt.

Gemessen am Gesamtflächenbestand ist Hamburg mit rund 14 Millionen Quadratmetern nach München und Berlin und vor Frankfurt der drittgrößte deutsche Bürovermietungsmarkt. Aufgrund seiner vielfältigen Branchenstruktur gilt Hamburg mit relativ niedrigen Leerstandsquoten als vergleichsweise widerstandsfähig gegenüber Krisen. „Durch Corona waren die Unternehmen gezwungen, sich mit der veränderten Arbeitswelt auseinanderzusetzen“, erklärt Rehberg. „Dadurch ist viel Bewegung am Markt, was unserer Einschätzung nach zunächst auch so bleiben wird.“ Mittelfristig werde allerdings der Ukraine-Krieg nicht ohne Folgen bleiben, vor allem, wenn dadurch die Konjunktur leide. „Deshalb dürfte die Leerstandsrate von aktuell rund 3,5% auf über 4,0% ansteigen.“ Verglichen mit der Leerstandsquote von 9,8% während der Weltwirtschaftskrise 2010 sei sie allerdings noch immer niedrig.