Immobilienpreise steigen ungebremst weiter
jsc Frankfurt
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen trotz Ukraine-Krieg und Zinswende vorerst weiter kräftig: Während die Preise für Wohnimmobilien von Startquartal zu Startquartal um 10,7% anzogen und damit ihr zuletzt hohes Wachstumstempo behielten, erholte sich das Bürosegment und zog nach einer Schwächephase zu Beginn der Pandemie nun auf Jahressicht um 3,9% an, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Dienstag berichtete. „Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich weiterhin im Aufwind“, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Lediglich die Preise von Einzelhandelsobjekten gaben im ersten Quartal auf Jahressicht um 3,2% nach und setzten damit ihre Abwärtsfahrt fort.
Der Verband bekräftigte seine Prognose, dass die Preise zwar weiter steigen werden, allerdings nicht mehr so stark wie zuvor – und zwar „aufgrund des erreichten Preis- und Mietniveaus und der steigenden Zinsen“. Auch seien die Folgen des Ukraine-Kriegs nicht genau vorhersehbar. Erst in den kommenden Quartalen werde der Effekt des Konflikts sichtbar werden.
Ebenfalls sind die Folgen des Zinsanstiegs noch nicht in den Daten erkennbar. So stieg der Zinssatz im Privatkundenmarkt seit Anfang Februar um durchschnittlich 1,5 Prozentpunkte auf zuletzt 2,7%, wie der Kreditvermittler Dr. Klein für Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung berichtet. Für Kunden, die eine Immobilie überwiegend per Kredit finanzieren, wirkt sich ein so kräftiger Zinsanstieg wie eine Verteuerung der Immobilie um einige Prozent aus.
Büros werden wieder teurer
Der Markt für Büroimmobilien kommt in Schwung: Nachdem die Objektwerte in der Pandemie zunächst stagnierten und teilweise sogar sanken, ziehen sie seit etwa einem Jahr wieder an. „Hierzu trug auch der stabile Arbeitsmarkt bei, welcher den Bedarf an Büroflächen vor allem im Dienstleistungssektor trotz Homeoffice-Regelungen hoch hielt“, schreiben die Analysten.
Den Einzelhandel sieht der Verband hingegen in einem „strukturellen Wandel“. Die Immobilienpreise gaben hier seit Pandemiebeginn vor zwei Jahren bereits um 5,2% nach. Die Lockerung der Coronavorschriften erlaube jedoch eine Erholung der besonders betroffenen Geschäfts- und Warenhäuser in der Innenstadt, schreibt der Verband.
Auch mit Blick auf die Neuvertragsmieten fallen Einzelhandelsobjekte aus der Reihe. Denn während sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Büroimmobilien die Zuwächse der Neuvertragsmieten mit 3,7% und 1,6% deutlich geringer ausfielen als der Anstieg der Immobilienpreise, ist es bei Einzelhandelsobjekten seit Mitte 2020 umgekehrt: Hier zeigen sich die Neuvertragsmieten robuster und fallen weniger stark als die Immobilienpreise. Mit minus 2,0% befinden sich allerdings auch die Mieten im Einzelhandel im Sinkflug. Auf Sicht über mehrere Jahre hinweg fiel die Mietentwicklung allerdings in allen Segmenten deutlich geringer aus als die Veränderung der Immobilienpreise – das auf lange Sicht stark gefallene Zinsniveau prägt also das Bewertungsniveau der Immobilien.
Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der VDP die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die Banken im Rahmen der Kreditvergabe erfasst haben. Der Effekt etlicher Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, wird dabei ebenfalls berücksichtigt. Auf diese Weise lässt sich schätzen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändert haben.
