Institutionelle prüfen Anlageuniversum
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Viele Banken und Versicherer sehen in Immobilienkrediten gute Möglichkeit – Aber viele lassen auch die Finger davon
tl Frankfurt
Immobilienkredite sind für institutionelle Anleger interessant. Dies gilt zumindest für knapp die Hälfte (45,5%) der von dem Beratungshaus Kommalpha im Auftrag der Deutschen Pfandbriefbank AG (pbb) im November und Dezember 2024 online-befragten 44 Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Banken (Depot-A) sowie Stiftungen. Sie investieren meist über Fonds (80%), auch über Unternehmensanleihen (45%), vergeben aber selten (25%) Kredite direkt.
Kein Teil der Strategie
Als Gründe, sich nicht bei Immobilienkrediten zu engagieren (immerhin die Mehrheit mit 54,5%) geben die Befragten an, das sei kein Bestandteil ihrer strategischen Asset-Allokation. Für ein Drittel ist das Risiko-Rendite-Profil unattraktiv. Nur 8% bringen mangelnde Kenntnisse vor.
Bei Real-Estate-Debt-Anlagen bevorzugen zwei Drittel der Investoren unabhängiger Manager. Nur wenige (16,4%) setzen auf eine Bank. Ein Fünftel macht keinen Unterschied zwischen beiden. Bei der Auswahl des Fondsmanagers setzen die Befragten auf Erfahrung (Track Record) und auf eine überzeugende Anlagestrategie (82% bzw. 68%). Die Darlehen sollten zwischen 20 Mill. und 30 Mill. Euro groß sein (75%). Die Übrigen ziehen größere Darlehen bis 75 Mill. Euro vor. Das Darlehen sollte bei der Hälfte der Befragten maximal 55% des Marktwerts bzw. der Projekt- bzw. Entwicklungskosten ausmachen. Ein knappes Drittel geht auch bis 65%, 18% gehen bis 75%.
Senior Loans am beliebtesten
Bei den Darlehensarten sind Senior-Strukturen mit 58% mit Abstand vorne. Es folgt eine Kombination aus verschiedenen Loan-Strukturen (32%). Mezzanine und Whole Loans interessieren nur Wenige (jeweils 5%). Entsprechend der jeweiligen Risikostrukturen fallen die Renditeerwartungen aus. Bei Senior Loans erwarten rund drei Viertel der Befragten eine Ausschüttungsrendite zwischen 4 und 5%. Bei der vollständigen Kreditvergabe (Whole Loans) zeigt sich eine breitere Streuung zwischen 5 und 9% mit Peaks bei 5% (30%) und 7% (26%). Den gewichteten Durchschnitt der Ausschüttungserwartungen gibt die Studie bei Whole Loans mit 6,74% an.
Bei Mezzanine-Finanzierungen werden Ausschüttungsrenditen zwischen 8 und 20% erwartetet, angesichts der vergleichsweise hohen Risiken dieser nachrangigen Finanzierung nicht überraschend. Die meisten Antwortenden (jeweils 30%) gehen von Renditen von 8 bzw. 12% aus. Es folgen 10% (15%) und 9% (11%). Der gewichtete Durchschnitt liegt den Angaben zufolge bei 10,74%.
Bestandsfinanzierungen liegen vorne
Eine Mehrheit der Befragten (54%) finanziert beim Ankauf von Bestandsfinanzierungen. 41% können sich das auch bei Projektentwicklungen mit Baurecht vorstellen – nur 5% auch ohne Baurecht. Bei den Nutzungsarten liegt Wohnen mit etwa 58% an der Spitze, gefolgt von Logistik (52%) und Nischen wie Pflege und Rechenzentren (48%). Büros liegen mit 45% erst auf Platz 4. Zwei Drittel der Befragten konstatieren aktuell eine geringe Nachfrage nach Büro-Finanzierungen.
Bei der regionalen Verteilung liegt Europa mit rund 48% bzw. Deutschland (rund 28%) vorne. Allerdings wollen 38% ihre Finanzierungen auch breit über Europa und die USA hinaus diversifizieren. Speziell US-amerikanische Finanzierungen spielen kaum eine Rolle (15%).
Die Ansichten zu Immobilienkrediten als Anlagemedium sind bei institutionellen Investoren geteilt. Gut der Hälfte passen sie nach einer als repräsentativ bezeichneten Umfrage nicht in die Strategie. Die andere knappe Hälfte setzt auf einen konservativen, sicherheitsorientierten Ansatz.
