Normalität der Immobilienpreise noch nicht erreicht
Irgendwann muss der fast schon irrwitzig anmutende Anstieg der Wohnimmobilienpreise von mehr als 10% pro Jahr enden. Jedenfalls ist schwer vorstellbar, dass sich die Preise auf Dauer alle sieben Jahre verdoppeln, wie es bei derzeitiger Wachstumsrate der Fall wäre. Die Warnungen vor einer Blase und einer plötzlichen Preiskorrektur sind daher verbreitet. Der Pfandbriefbankenverband VDP, der die Preisentwicklung akribisch zusammenträgt, scheint selbst von der aktuellen Entwicklung überrascht zu sein und stimmt auf ein künftig lediglich moderates Wachstum ein. Zum Glück stehen die Chancen gut, dass ein Crash ausbleibt und sich die Wachstumsraten einfach nur deutlich reduzieren.
Denn auch wenn die Preiszuwächse etwas anderes vermitteln, ist der Markt grundsätzlich intakt und nicht überhitzt. Die rasant gestiegenen Preise sind Ausdruck knappen Wohnraums und hoher Bewertungen angesichts tief gefallener Zinsen. Die Tiefzinsen fallen nun als wesentlicher Treiber weg, der kräftige Zinssprung im Frühjahr dürfte die Entwicklung zeitweilig sogar bremsen. Bis sich der Effekt im Immobilienmarkt mit seinen quälend langen Prozessen von der Zusage bis zur Zahlung voll bemerkbar macht, vergehen aber etliche Monate. Erst im zweiten Halbjahr wird sich zeigen, wie stark die Wohnhauspreise tatsächlich auf die Zinswende reagieren.
Die Abkopplung von der Mietentwicklung, die prägend für die zurückliegenden Jahre war, wird bald aber ein Ende finden. Auf mittlere Sicht sollten sich Mieten und Immobilienpreise wieder ungefähr im Gleichschritt entwickeln – Wohnwert und Immobilienpreis hängen schließlich zusammen. Für moderate Zuwächse bleibt dabei Raum, denn die Nachfrage nach Immobilien ist noch immer groß und Wohnraum bleibt knapp. Weil viele Käufer mit langer Zinsbindung finanziert haben und die aktuellen Sätze nicht hoch genug sind, um eine Anschlussfinanzierung zu gefährden, ist ein großer Abverkauf von Wohnimmobilien allein infolge der Zinswende unwahrscheinlich.
Das größte Risiko auf dem Weg zur Normalität kommt aus Moskau. Krieg und Gasboykott münden jedenfalls leicht in eine Rezession und damit auch in einen stagnierenden Immobilienmarkt in Deutschland. Wenn mehr und mehr Menschen wegen Jobverlust und Lebenskrise als Kreditnehmer ausfallen, wird sich zeigen, wie solide die Finanzierungen waren und wie gut sich die Immobilien dann verwerten lassen. Noch ist der Normalzustand am Immobilienmarkt leider nicht erreicht.
