Offene Fonds bleiben attraktiv
Immobilien sind Sachwerte, die von steigender Inflation profitieren. Kommt es insbesondere zu einer unerwartet deutlichen Beschleunigung der Teuerungsrate bis hin zu einer Hyperinflation, dann sind Immobilien die klaren Profiteure.
Wer hierzulande ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Ballungsgebiet (oder am Rande eines solchen) schon seit mehreren Jahren besitzt, darf sich freuen: Der Wert seiner Immobilie ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Wer aber heute Wohneigentum erwirbt, hat es ungleich schwerer. Denn die Preise sind stark gestiegen und es werden mitunter auch eher zweitklassige Wohnimmobilien zu hohen Preisen angeboten. Insofern ist hier ein sehr genaues Hinsehen notwendig.
Am Kapitalmarkt hat der Anleger vor allem drei Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren: in offene Immobilienfonds, in einzelne Immobilienaktien oder in Fonds, die in Immobilienaktien investieren. Wobei der Einstieg in den Sektor via Kapitalmarkt durchaus einige Vorteile hat: Er ist bereits mit kleinen Summen möglich, die Nebenkosten und der Aufwand sind gegenüber einer Direktanlage gering, eine Streuung der Risiken ist leicht möglich und auch die Veräußerung eines Immobilienengagements ist über den Kapitalmarkt sehr viel preiswerter und leichter zu bewerkstelligen als bei einer Direktanlage.
Per Ende 2021 sind laut Fondsverband BVI hierzulande insgesamt 260,5 Mrd. Euro in offenen Immobilienfonds angelegt. Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds hat in den vergangenen Jahren ordentliche Ergebnisse geliefert, berücksichtigt man das niedrige Risiko dieser Produkte. Laut BVI beträgt die Performance der Immobilienfonds per Stichtag 31.1. zwar nur 2,3 % auf Sicht von einem Jahr, aber 3,1 % p.a. über fünf Jahre und 2,7 % p.a. über zehn Jahre. Auf Sicht von 30 Jahren liegt die Performance der Immobilienfonds übrigens bei 4,0 %. Doch was passiert, wenn die EZB die Leitzinsen bald erhöhen wird? Da ist es von Vorteil, dass offene Immobilienfonds recht konservative Produkte sind. Sie arbeiten mit einem für den Immobiliensektor relativ geringen Anteil von Fremdkapital (vergleiche auch Tabelle). Insofern halten sich die Auswirkungen höherer Fremdkapitalzinsen bei diesen Produkten in Grenzen. Zudem verfügen die meisten Immobilienfonds derzeit über eine auskömmliche Liquiditätsquote.
Immobilienfonds waren bei Investoren in den vergangenen Jahren nicht zuletzt deshalb so beliebt, weil sie eine relativ sichere Anlage sind und andere sichere Investments wie Tagesgeld oder Bundesanleihen keinen Ertrag mehr abwarfen. Ein massiver Zinsanstieg für Tagesgeld oder Bundesanleihen würde daher wohl zu einer deutlich geringeren Nachfrage nach den offenen Immobilienfonds führen. Solch ein Zinsanstieg ist aber zunächst nicht zu erwarten. Insofern bleiben offene Immobilienfonds im relativen Vergleich attraktiv.
Offene Immobilienfonds investieren vor allem in Gewerbeimmobilien. Gewerbe hat durch die Pandemie schwer gelitten, kommt jetzt aber wieder. Laut einer Studie der International Real Estate Business School (IREBS) und der Privatbank Berenberg bleiben Büroimmobilien hierzulande eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer. Jedenfalls sei ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen eher unwahrscheinlich. Für das laufende Jahr erwartet Jens Wilhelm, der im Vorstand von Union Investment unter anderem für Immobilien zuständig ist, eine Fortsetzung der Erholung von den Folgen der Pandemie, sowohl bei den Investment- als auch bei den Vermietungsmärkten. Auch schützen Gewerbeimmobilien auch zu einem Gutteil vor einem Anstieg der Inflation. Laut Sonja Knorr, der renommierten Analystin von Scope, sind die Mieten bei Office nahezu zu 100 % indexiert. Hingegen seien sie bei Healthcare nur teilweise indexiert.
In den vergangenen Jahren wurden auch mehrere offene Immobilienfonds mit dem Fokus Wohnen aufgelegt. Union-Vorstand Wilhelm wertet die Preissteigerungen als Reaktion auf Knappheit. Wilhelm verweist auf die anhaltende Robustheit von Wohnimmobilien, die von den Verwerfungen der Pandemie kaum betroffen seien. Wilhelm wörtlich: „Nicht nur der deutschsprachige Raum, auch das restliche Ausland sowie die USA sind interessante Wohnimmobilienmärkte.“
Vor diesem Hintergrund bleiben auch die deutschen Wohnimmobilienaktien Vonovia, LEG Immobilien und TAG Immobilien attraktiv, zumal ihre Kurse deutlich unter dem Net-Asset-Value (NAV) ihrer Bestände notieren und sie durchaus üppige Dividenden ausschütten. Hinzu kommt, dass diese Gesellschaften weitgehend solide finanziert sind. Zwar gibt es politische Risiken, doch hat bei den Bundestagswahlen eine bürgerliche Mehrheit obsiegt, und keine Regierung mit Beteiligung der Linken.
Wer auf eine breite Streuung Wert liegt, dem bieten sich zudem Immobilien-Aktienfonds als Investment an. Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds weisen diese Produkte ein deutlich höheres Risiko, aber langfristig auch deutlich höhere Renditen auf. Bewährte Fonds sind in diesem Segment die auf Euroland fokussierten Axa Aedificanti und der Oddo BHF Immobilier. Weltweit investieren der DWS Global Real Estate und der Nordea Global Real Estate. Vor allem auf Jahressicht haben diese beiden Aktienfonds mit einer Performance von 20,8 % und 25,6 % deutlich zugelegt.
