Der schlingernde Wohnimmobilienkonzern Adler Group weist zum Ende des Startquartals 2024 in der konsolidierten Bilanz ein negatives Eigenkapital aus. Diese Position rutschte infolge eines Periodenfehlbetrags von 81,2 Mill. Euro mit 46,7 Mill. Euro in den Minusbereich. Ende 2023 verfügte der Wohnungsvermieter noch über ein Mini-Eigenkapital von 42,4 Mill. Euro.

Der Komplettverzehr des Eigenkapitals im Konzern unterstreicht die Dringlichkeit der geplanten Umschuldung, für die es inzwischen eine verbindliche Vereinbarung mit gut 60% der Anleihegläubiger gibt, welche die im zweiten Rang besicherten Bonds halten. Ein großer Teil dieser Schulden soll in unbefristete Anleihen, sogenannte Perpetuals, umgewandelt werden. Es geht um ein Volumen von 2,3 Mrd. Euro. Nach dem Bilanzstandard IFRS gelten Perpetuals als Eigenkapital. Auf Beraterseite arbeiten die Investmentbank PJT Partners und die Anwaltskanzlei White & Case für Adler, während Houlihan Lokey und Hengeler Mueller den Bondholdern zur Seite stehen.

Die Zinsen für die Perpetuals von 6,25% fallen nicht in Jahresbeträgen an, sondern sind endfällig, werden also aufsummiert. Da es aber bei unbefristeten Anleihen gar kein Ablaufdatum gibt, können die Zinsen auf sehr lange Zeit vorgetragen werden. Ökonomisch gesehen läuft die Aktion also auf einen kräftigen Kreditverzicht hinaus, eine Art impliziten Schuldenschnitt.

Sinn der Vereinbarung sei es, durch die Umwandlung das Eigenkapital der Gesellschaft massiv zu stärken, erläutert CEO Thierry Beaudemoulin das Vorgehen im Gespräch mit der Börsen-Zeitung: „Das wiederum erlaubt es uns, Portfolios zu optimalen Konditionen zu veräußern, so dass es auch für die Anleihegläubiger von Vorteil ist.“ Priorität habe, die Verschuldung der Gesellschaft zu reduzieren, durch den Verkauf von Assets in einem stabilisierten Immobilienmarkt. Adler sei bereits mit mehreren Portfolios im Markt und könne jederzeit die Verkaufsprozesse beschleunigen.

Der seit längerem extrem hohe Verschuldungsgrad (LtV) ist inzwischen bei 99,1% (Ende 2023: 97,6)% des Verkehrswerts der Immobilien angekommen. Damit sind die Assets praktisch komplett fremdfinanziert. Der EPRA-LtV wird auch nach der Umschuldung hoch bleiben, weil die Branchenorganisation EPRA Perpetuals als Schulden einstuft. Aus Adler-Sicht ist allerdings der LtV nach der mit den Anleihegläubigern vereinbarten Definition maßgeblich. „Demnach werden die Perpetuals wie auch nach IFRS als Eigenkapital klassifiziert, so dass unser Verschuldungsgrad nach Implementierung der Restrukturierung deutlich sinken wird“, sagt Beaudemoulin. Die nächste Neubewertungsrunde steht zum Halbjahr an. Der CEO geht, ähnlich wie andere Branchenkonzerne, von einem Abwertungspotenzial in geringer einstelliger Prozentzahl aus.

Die überraschende Verkleinerung des Verwaltungsrats auf fünf Personen rechtfertigt Beaudemoulin mit dem Hinweis, dass nicht die Anzahl der Köpfe, sondern die damit verbundene Erfahrung und Kompetenz entscheidend seien: „Wir haben ein sehr erfahrenes Gremium mit viel Expertise in den vor allem für uns relevanten Feldern wie Projektentwicklung, Wohnungswirtschaft und Finanzierung etabliert.“ Mit Matthias Moser komme nun ein weiterer sehr erfahrener Experte hinzu. Andererseits hat der bisherige Vorsitzende Stefan Kirsten den Verwaltungsrat aus gesundheitlichen Gründen verlassen. Der frühere Investmentbanker Heiner Arnoldi und der Immobilienmanager Thomas Zinnöcker treten ebenfalls zurück.

Der Nettoverlust im Startquartal geht laut Firmenangaben vorwiegend auf Beratungskosten für die neue finanzielle Restrukturierung und gestiegene Zinsaufwendungen zurück. Allein die Berater-Fees sorgten in den drei Monaten für 23 Mill. Euro Cashabfluss. Die Fremdkapitalkosten betragen jetzt im Schnitt 6,3%, was weit über dem Niveau anderer Branchenplayer liegt. Selbst das operative Quartalsergebnis aus der Vermietung (Funds from Operations) bewegt sich mit 27 Mill. Euro im roten Bereich, nachdem im Vorjahreszeitraum noch 16 Mill. Euro Gewinn anfielen.

Im ersten Quartal wurden nur kleine Verkäufe unterzeichnet. Nach Quartalsende hat Adler ein Bauprojekt in Leipzig mit 26 Mill. Euro Nettoerlös an die Stadt veräußert. Das Vermietportfolio steht weiter mit 4,2 Mrd. Euro in den Büchern, hinzu kommen die Immobilienprojekte (1,5 Mrd. Euro). Die zum Verkauf stehende Enkeltochter Brack Capital bleibt dabei außen vor. Adler besitzt 25.000 Wohnungen, davon 17.730 in Berlin.

Auffällig ist das starke Mietwachstum von flächenbereinigt 5,1%, das deutlich höher ausfällt als bei anderen Wohnungskonzernen. Insofern bekommen also auch die Mieter die Adler-Krise zu spüren. Die Anhebungen federn den Erlösrückgang infolge von Immobilienverkäufen ab. So kamen im ersten Quartal 51 Mill. Euro Nettomieteinnahmen herein, 4% weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Jahresprognose bleibt bei 200 Mill. bis 210 Mill. Euro.