hek Frankfurt – Mit der Ankündigung, im Januar die Rückzahlungsoption für eine ewige Anleihe verstreichen zu lassen, hat der Immobilienkonzern Aroundtown am Kapitalmarkt Irritationen ausgelöst. Die im MDax vertretene Aktie geriet unter Druck, weil sich die Finanzierung verteuert. Denn für den Perpetual der Tochter ATF Netherlands ist ein stattlicher Zinsaufschlag fällig, falls er nicht am ersten Call-Tag zurückgezahlt wird. Die Notierung des Perpetuals sackte weiter ab.

Bei Aroundtown und ihrer Wohnungstochter Grand City Properties stehen im nächsten Jahr für insgesamt vier Perpetuals First-Call-Termine an. Sollte keines dieser Papiere zurückgezahlt werden, würde das operative Ergebnis (Funds from Operations, FFO) auf annualisierter Basis mit 60 Mill. Euro belastet. Der Betrag entspricht einem Sechstel des für das Geschäftsjahr 2022 erwarteten FFO aus der Vermietung von 350 Mill. bis 375 Mill. Euro.

Der Immobilienkonzern setzt in der Finanzierung ungewöhnlich stark auf ewige Anleihen. Das ausstehende Volumen einschließlich Grand City beläuft sich nach Firmenangaben auf 4,7 Mrd. Euro. Ansonsten ist dieses Instrument in Deutschland eher wenig verbreitet.

Der Wohnimmobilienriese Vonovia hat seinen im Jahr 2014 aufgenommenen ewigen Hybrid von 1 Mrd. Euro im Dezember 2021 zum erstmöglichen Termin gekündigt und zurückgeführt, so dass nun keiner mehr aussteht. Ein neuer Hybrid sei kein Thema, heißt es bei Vonovia.

Den Verzicht auf Rückzahlung begründet Aroundtown mit den aktuellen Marktbedingungen, also den stark gestiegenen Refinanzierungskosten. Es sei deutlich günstiger, den Zinsaufschlag zu akzeptieren, als einen neuen Perpetual zu emittieren.

Außerdem will der Konzern seine Flexibilität mit Blick auf Liquidität, Verschuldungsgrad und Covenants beibehalten. Es bleibe die Möglichkeit, die unbefristete Anleihe zu jedem späteren Zinszahlungstermin zu kündigen.

Vom Perpetual mit Call-Termin 20. Januar 2023 stehen 369 Mill. Euro aus. Das Emissionsvolumen lag bei 600 Mill. Euro. Statt des Kupons von 3,75% sind künftig 4,375% plus Fünf-Jahres-Swapsatz fällig. Letzterer liegt derzeit bei 2,6%, so dass der Zins auf etwa 7% steigt. Deutsche-Bank-Analyst Thomas Rothäusler wertet die Nicht-Rückzahlung als negatives Signal für die anderen unbefristeten Anleihen.

Das Management geht davon aus, dass der Januar-Kündigungsverzicht keinen Einfluss auf die Bewertung der Ratingagentur S&P hat. Diese stuft Aroundtown mit „BBB+“ ein. Laut der Aroundtown-Präsentation stellt sich S&P darauf ein, dass mehr Emittenten hybride Kapitalinstrumente nicht zum ersten optionalen Termin kündigen werden.

Von einem künftigen Verzicht auf Perpetuals will der in Luxemburg ansässige Immobilienkonzern nichts wissen. Man sei bestrebt, Perpetuals als Teil der langfristigen Kapitalstruktur beizubehalten, heißt es.

Im Vergleich zu regulärem Eigenkapital seien Perpetuals billiger, erläutert Aroundtown. Im Vergleich zu Fremdkapital böten sie ein Liquiditätspolster, ähnlich wie reguläres Eigenkapital. Sie hätten keine Covenants und kein Rückzahlungsdatum. Es liege im alleinigen Ermessen des Unternehmens, einen Perpetual zurückzuzahlen.

Bilanziell gelten Perpetuals nach IFRS als Eigenkapital. Auch bei Bond-Covenants würden sie zu 100% als Eigenkapital betrachtet, betont Aroundtown. S&P erkennt Perpetuals zur Hälfte als Eigenkapital an, die andere Hälfte zählt als Schulden. Der Branchenverband Epra hingegen, der für börsennotierte Immobilienfirmen eine große Rolle spielt, stuft Perpetuals als Fremdkapital ein. Damit führen diese Instrumente zu einem höheren nach Epra-Regeln ermittelten Verschuldungsgrad (Loan to Value).