Aroundtown streicht die Dividende
hek Frankfurt
Die Aktionäre von Aroundtown stehen vor einer Nullrunde. Das in Luxemburg ansässige Unternehmen begründet den geplanten Dividendenfall mit den makroökonomischen Unsicherheiten und den Auswirkungen des Marktumfelds auf die Bewertungen, steigenden Finanzierungskosten und dem eingeschränkten Zugang zum Kapitalmarkt. Momentan sei es besser, Barmittel und Eigenkapital zu erhalten, um die Bilanz zu stärken, teilt der Immobilienkonzern mit.
Das Unternehmen, das ein breites Portfolio an Bürogebäuden, Hotels und Wohnungen besitzt, folgt damit seiner Tochterfirma Grand City Properties und anderen Immobilienkonzernen wie LEG und TAG, die ihre Ausschüttung ebenfalls gestrichen haben. Für 2021 zahlte Aroundtown noch 23 Cent je Aktie, die Guidance für das abgelaufene Jahr lag bei 23 bis 25 Cent, wurde aber zuletzt von der Marktlage abhängig gemacht.
Spekulationen über einen Dividendenausfall hatten die im MDax vertretene Aktie bereits im Vorfeld stark unter Druck gesetzt. Seit den ersten März-Tagen hat sich der Kurs halbiert, seit Sommer 2021 ergeben sich Einbußen von etwa 80 %.
Den Kursverfall führt Vorstandsmitglied Oschrie Massatschi auf die hohen Zinsen und die drohende Rezession zurück, von der Gewerbeimmobilien stärker betroffen seien als Wohnungen.
Die Immobilienbewertungen haben laut Firmenangaben im vierten Quartal ins Negative gedreht. Der Bewertungsverlust im Vergleich zu Ende September wird mit 3,1 % angegeben. Er geht maßgeblich auf Bürogebäude (−5 %) zurück. Im Jahresvergleich beläuft sich die Wertminderung auf 1,8 %. Auf Sicht von zwölf bis 18 Monaten stellt sich Aroundtown auf weitere 5 % Wertverlust ein. Dieser betreffe vor allem Gewerbeimmobilien, sagt Massatschi im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.
Die 2022er Ertragsrechnung zeigt 497,3 Mill. Euro Bewertungs- und Kapitalverlust, zu dem 404,3 Mill. Euro Abschreibungen auf Goodwill hinzukommen. Die Folge sind 457,1 Mill. Euro Jahresverlust. Allein im vierten Quartal fiel 1 Mrd. Euro Verlust an, die den Neunmonatsgewinn von 577,5 Mill. Euro ausradieren.
Die Immobilienverkäufe will Aroundtown fortsetzen, „aber das ist nicht so einfach“, räumt Massatschi ein. Nur wenige Marktakteure hätten ausreichend Eigenkapital, um Immobilienkäufe zu finanzieren. In den vergangenen drei Jahren habe Aroundtown, die zuvor durch zahlreiche Käufe rasant gewachsen war, für 8 Mrd. Euro Immobilien abgestoßen. Im vergangenen Jahr wurden Assets im Buchwert von 1,6 Mrd. Euro verkauft.
Ende 2022 verfügte der Konzern noch über 28 Mrd. Euro Immobilienvermögen. Netto sind es 10,1 Mrd. Euro (Net Tangible Assets), 6 % weniger als Ende 2021 oder 9,30 Euro je Aktie. Zum Vergleich: Die Aktie notiert bei 1,35 Euro.
Für besicherte Finanzierungen sind laut Massatschi derzeit knapp 4 % Zinsen zu zahlen, für unbesicherte Bonds je nach Laufzeit zwischen 6 und 8 %. Zum Vergleich: Die Mietrendite liegt bei 4,5 %.
Die Liquidität lag Ende 2022 bei 2,7 Mrd. Euro. Zusammen mit den Veräußerungserlösen seien die bis Ende 2025 fälligen Schulden gedeckt, teilt Aroundtown mit. Seit Anfang 2022 seien 1,2 Mrd. Euro kurzfristige Verbindlichkeiten getilgt und 640 Mill. Euro längerfristige Bankfinanzierungen aufgenommen worden. Dank günstiger Altkredite liegen die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten noch bei 1,4 %.
Fälligkeiten verlängern
Bondholdern bietet Aroundtown an, 2025 und 2026 fällige Anleihen zurückzugeben. Das Volumen dieses Rückkaufsangebots sei auf 400 Mill. Euro ausgelegt, hänge aber von den Konditionen ab, sagt Massatschi. Für Aroundtown ist das attraktiv, weil die Anleihen deutlich unter Nennwert notieren. Im Januar hatte der Konzern bereits für 110 Mill. Euro eigene Bonds erworben. „Ziel der Rückkäufe ist, die Fälligkeit der Verschuldung so weit wie möglich zu verlängern“, sagt Massatschi. „Das erhöht die finanzielle Stabilität.“ Folglich werden Kurzläufer erworben, obwohl der Abschlag bei länger laufenden Bonds noch größer ist.
Die Verschuldung bewegt sich einschließlich Hybridanleihen bei 55,4 % des Immobilienvermögens. Zählt man die ewig laufenden Anleihen zum Eigenkapital, wie es nach dem Bilanzierungsstandard IFRS geschieht, sind es 40 %. Den für die Anleihebedingungen maßgeblichen Loan-to-Value gibt Aroundtown mit 35 % an; die Obergrenze beträgt 60 %. Ein Stresstest zeige, dass die Covenants erst nach einem Vermögensverlust von 39 % oder in Summe 14,5 Mrd. Euro gerissen würden. Es gebe somit großen Spielraum bei den Anleihekonditionen.
„Die Hybridanleihen geben uns die Flexibilität, die Rückzahlung auszusetzen und auf niedrigere Zinsen zu warten. Dieses Geld können wir für die Tilgung normaler Anleihen nutzen“, sagt Massatschi. Zudem hätten die Hybrids keine Endfälligkeit und seien unbesichert. Die Zinsen steigen, wenn eine Hydridanleihe nicht zum ersten Call-Termin zurückgezahlt wird. Diese Reset-Raten lägen bei 5 bis 6 %, bei dem Perpetual mit Call-Termin Januar 2023 seien es 7 %: „Das sind wettbewerbsfähige Konditionen.“ Aroundtown und Grand City Properties haben ein Hybrid-Volumen von insgesamt 4,7 Mrd. Euro ausstehen.
Operativ hat Aroundtown laut den Angaben die Prognose erreicht. Die Funds from Operations (FFO) legten um 3 % auf 362,7 Mill. Euro zu, die Prognose zielte auf 350 Mill. bis 375 Mill. Euro. Für das laufende Jahr stimmt Aroundtown jedoch auf einen Rückgang auf 300 Mill. bis 330 Mill. Euro ein. Bezogen auf die Mitte der Spanne wäre das eine Einbuße um 13 %. Die Guidance für die Dividende bewegt sich zwischen 0,20 und 0,23 Euro je Aktie. Die Mieteinnahmen stiegen 2022 um 13 % auf 1,2 Mrd. Euro, was vor allem auf die Konsolidierung von Grand City zurückgeht.
