Grand City braucht kein neues Geld
hek Frankfurt – Der Wohnimmobilienkonzern Grand City Properties reagiert mit einer Umgestaltung seiner Finanzierung auf die stark gestiegenen Zinsen. Wie das Unternehmen im Neunmonatsbericht mitteilt, wurden mehr als 615 Mill. Euro Fremdkapital zurückgezahlt, darunter Wandelanleihen über 450 Mill. Euro und gesicherte Finanzierungen mit kürzerer Laufzeit von 165 Mill. Euro. Mit 1,2% seien die Fremdkapitalkosten niedrig geblieben, die durchschnittliche Laufzeit betrage 6,2 Jahre. Liquide Mittel (390 Mill. Euro) eingerechnet seien die Fälligkeiten bis Mitte 2025 abgedeckt.
„95% der Schulden sind fixed oder gehedgt“, betont Verwaltungsratschef Christian Windfuhr im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „Der Zinsanstieg ist also nur relevant, wenn wir neues Geld brauchen. Das ist in absehbarer Zeit nicht der Fall.“
Die Zinswende hat Aktien und Anleihen der Wohnungsvermieter hohe Kursverluste beschert. Windfuhr wartet darauf, dass die Kapitalmärkte wieder „in normale Gewässer“ kommen. Derzeit müsse man für besicherte Bankzinsen gut 4% zahlen und für Anleihen noch mehr. Zum Vergleich: Die Nettomietrendite von Grand City liegt bei 4,2%. „Wir haben den größten Puffer in der Branche“, sagt Windfuhr. „Aber irgendwann wollen und müssen wir wieder an den Kapitalmarkt.“
Mit Blick auf die Bestandsbewertung rechnet der frühere CEO mit stabilen Bilanzansätzen zum 31. Dezember. Im bisherigen Jahresverlauf sind Bewertungs- und Kapitalerträge von 235 Mill. Euro aufgelaufen: „Das werden wir zum Jahresende nicht alles verlieren.“ Im dritten Quartal seien die Immobilienwerte im Vergleich zum 30. Juni unverändert geblieben. Im Schnitt stehen die Wohnungen mit 2315 Euro je Quadratmeter in den Büchern. Im kommenden Jahr seien bis zu 5% Wertverlust möglich. „Selbst wenn die Werte noch stärker unter Druck geraten sollten, können wir mit unserem Verschuldungsgrad von 35% gut leben“, versichert Windfuhr. Eine wesentliche Rolle spiele, ob der Transaktionsmarkt wieder in Gang komme und damit eine Bestätigung der Bewertungsansätze liefere oder ob die Valuations der Gutachter vor allem von der Höhe des Diskontierungssatzes bestimmt würden.
Grand City hat 2022 bisher für 250 Mill. Euro Immobilien in Berlin und London gekauft. Die Akquisitionen erfolgten aber bereits im zweiten Quartal. Die Verkäufe beliefen sich auf lediglich 17 Mill. Euro. Zum Verkauf stünden Wohnungen im Wert von 200 Mill. Euro, sagt Windfuhr. „Da haben wir um 50 Mill. Euro erhöht.“ Bei den Ausgaben für Instandhaltung und Verschönerung geht Grand City nun infolge der steigenden Kapitalkosten selektiver vor. Im Neunmonatszeitraum wurden die Ausgaben von 17,40 Euro je Quadratmeter auf 16,50 Euro gesenkt. „Auch 2023 werden wir da konservativ bleiben“, sagt Windfuhr.
Der Leerstand ist laut den Angaben per Ende September auf 4,4% gesunken, ein „historischer Tiefstand“. Das flächenbereinigte Mietwachstum (like for like) betrug 3,1%. Die Jahresprognose wird bestätigt.
