Der Wohnimmobilienkonzern Vonovia tritt infolge stark gestiegener Zinsen und Baukosten weiter bei den Investitionen auf die Bremse. Das Budget für 2023 veranschlagt Deutschlands größter Vermieter auf 850 Mill. Euro. Davon entfallen 500 Mill. Euro auf Modernisierung und 350 Mill. Euro auf Neubau. Im laufenden Jahr werden gemäß finaler Planung noch 1,35 Mrd. Euro investiert, was weit hinter den anfangs geplanten 2,3 Mrd. Euro zurückbleibt. Einschließlich Instandhaltung will der Konzern 2022 rund 2 Mrd. Euro ausgeben.

„Neubau und Modernisierung zu vertretbaren Konditionen sind nicht mehr möglich“, stellt Vorstandschef Rolf Buch klar. Zugleich spitze sich der Mangel an bezahlbaren Wohnungen insbesondere in großen Ballungsräumen zu. Die Wohnungswirtschaft solle bei viel höheren Kosten für Material und Energie 150 Mrd. Euro pro Jahr in Neubau und Modernisierung investieren und zugleich die Mieten bezahlbar halten, sagt Buch: „Das ist eine Rechnung, die nicht aufgehen wird.“ Daher brauche die Branche mehr Unterstützung der Politik, etwa durch deutlich steigende und verlässliche Förderprogramme. Nebeneffekt der Investitionskürzung sei, dass nun mehr Liquidität zur Verfügung stehe und man mehr Schulden tilgen könne.

Ergebnismäßig stellt sich Vonovia zins- und steuerbedingt auf einen leichten Rückgang des operativen Gewinns (Group FFO) im nächsten Jahr ein. Für 2022 werden zwischen 2,0 Mrd. und 2,1 Mrd. Euro erwartet. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) soll 2023 leicht höher ausfallen als im laufenden Jahr. Den Umsatz – die Summe der Segmenterlöse – veranschlagt das Management auf 6,8 Mrd. bis 7,4 Mrd. Euro nach geplanten 6,2 Mrd. bis 6,4 Mrd. Euro in diesem Jahr.

An dem eigenen Klimapfad hält Vonovia ungeachtet der Kürzungen bei der Wohnungsmodernisierung fest. Dabei zehrt der Konzern von den hohen Ausgaben früherer Jahre. Man habe sich in den letzten Jahren einen guten Vorsprung bei der Sanierung erarbeitet: „Unsere Quote lag um das Dreifache über dem Bundesdurchschnitt“, sagt Buch bei der Präsentation des Neunmonatsberichts. Nur 4% der Gebäudeflächen fielen in die energetisch schlechteste Klasse. Vonovia strebt einen weitgehend klimaneutralen Bestand bis 2045 an.

Die über Jahre massiv gestiegenen Immobilienwerte verharren laut Buch jetzt auf dem erreichten Niveau. „Ich gehe davon aus, dass das so bleiben wird“, glaubt der CEO mit Blick auf den Wohnungsmangel. Andere Marktteilnehmer befürchten dagegen Preisrückgänge.

Bei Vonovia steht die nächste umfassende Bewertung, die halbjährlich vorgenommen wird, per 31.  Dezember an. Buch zeigt sich zuversichtlich, dass dann keine größeren Wertverluste anfallen werden: „Zum Jahresende scheinen die Werte stabil zu sein.“ Im dritten Quartal hat Vonovia keine Hochschreibungen mehr vorgenommen.

Dank der Konsolidierung von Deutsche Wohnen, deren Bestand sich auf Berlin konzentriert, hat sich der Group FFO, die zentrale Kennzahl für die Ertragskraft, in den ersten neun Monaten 2022 um 35% auf 1,58 Mrd. Euro erhöht. Der Leerstand sank auf 2,1%, ein Allzeittief. Die Mieten legten organisch um 3,3% zu. Davon stammen 1,6 Prozentpunkte aus Modernisierung, 0,7 Punkte aus Neubau und 1 Punkt aus marktbedingten Anhebungen.

Die Integration von Deutsche Wohnen will Vonovia bis Jahresende abschließen. Sie verlaufe „äußerst positiv“, heißt es. Die Synergien würden höher ausfallen als erwartet. Von 2024 an würden sie 105 Mill. Euro im Jahr erreichen, und in den Folgejahren sollen weitere 30 Mill. Euro jährlich hinzukommen, etwa durch Insourcing von Leistungen.

Die jüngste Ratingherabstufung von Moody’s habe keine Auswirkungen auf die Finanzierungskosten, versichert Buch. Die Ratingagentur hatte ihre Einstufung von „A3“ auf „Baa1“ gesenkt (vgl. BZ vom 3. No­vember). Damit habe Moody’s ihr Rating dem Niveau von S&P („BBB+“) angepasst. Im kommenden Jahr werden 4,2 Mrd. Euro Verbindlichkeiten fällig, 2024 dann 3,6 Mrd. Euro. Die besicherten Finanzierungen will Vonovia verlängern und auslaufende Bonds tilgen.

Vom durch Übernahmen getragenen Expansionskurs früherer Jahre hat sich Vonovia angesichts steigender Kapitalkosten verabschiedet und 65000 Wohnungen im Verkehrswert von 13 Mrd. Euro zum Verkauf gestellt. Zudem sucht der Konzern externe Investoren für die Bestände in Baden-Württemberg und Schweden.

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