Nach der Übernahme des Rivalen Deutsche Wohnen (DW) ist für Vonovia 2022 die Zeit der bilanziellen Konsolidierung gekommen. „Externes Wachstum aus den Bilanzkapazitäten wird schwierig“, sagte der seit Jahresbeginn amtierende Finanzchef Philip Grosse in der Bilanzpressekonferenz. Es sei zwar genügend Spielraum vorhanden, um das Investitionsprogramm zu finanzieren – für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau sind in diesem Jahr 2,1 bis 2,5 Mrd. Euro budgetiert. Eine weitere Großakquisition sei jedoch nur mit Eigenkapitalunterlegung möglich.

Dennoch setzt sich Deutschlands größter Wohnungsvermieter auch für 2022 stramme Wachstumsziele. Alle relevanten Leistungskennziffern sollen um mehr als 20 % zulegen. Das ergibt sich allerdings größtenteils automatisch, da die Deutsche Wohnen im abgelaufenen Turnus nur im Schlussquartal in die Ergebnisrechnung einbezogen war.  Das organische Mietwachstum wird für 2022 mit 3,3 % veranschlagt. Im abgelaufenen Turnus waren es 3,8 %, wobei das marktbedingte Wachstum lediglich 1,6 Prozentpunkte ausmachte. 1,6 Prozentpunkte gingen auf das Konto von Modernisierung, 0,6 Prozentpunkte kamen aus Neubau und Dachaufstockung.

Konkret geht Vonovia 2022 von einem Anstieg der Segmenterlöse auf 6,2 bis 6,4 Mrd. Euro aus, im Mittel entspricht das einem Plus von 21%. Im bereinigten Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) wird ein Anstieg auf 2,75 bis 2,85 Mrd. Euro erwartet nach 2,27 Mrd. Euro im Vorjahr. Zugleich soll der operative Mittelzufluss (Group FFO), der als Bemessungsgrundlage für die Dividende gilt, auf 2,0 bis 2,1 (i.V. 1,67) Mrd. Euro zulegen. Für das abgelaufene Geschäftsjahr sollen die Aktionäre eine auf 1,66 Euro erhöhte Dividende erhalten. Das sind 8 Cent mehr als im Vorjahr, sofern der Vorjahreswert um den Wert des Bezugsrechts – im Dezember hatte Vonovia eine riesige Kapitalerhöhung durchgeführt – bereinigt wird.

Eine weitere mit frischem Eigenkapital unterlegte Akquisition verbiete sich allein mit Blick auf den aktuellen Aktienkurs, sagte Vorstandschef Rolf Buch. Mit einem Verlust von 3,3 % auf 45,77 Euro führte Vonovia am Tag der Bilanzvorlage die Verliererliste im Dax an. Das entspricht einem Abschlag auf den Nettovermögenswert (Net Tangible Asset, NTA) je Aktie von 66,73 Euro von über 30 %. Zwar bewegt sich der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LTV) mit 44 % wieder im Zielkorridor von 40 bis 45 %, da mittlerweile der Verkauf von 14 750 Wohnungen an kommunale Wohnungsgesellschaften abgeschlossen wurde. Ohne das Rating in Gefahr zu bringen, sind allerdings keine großen Sprünge drin.

Ohnehin ist die Nettoverschuldung binnen Jahresfrist von 23,5 auf 45,3 Mrd. Euro gestiegen. Die sich abzeichnende Zinswende bereite ihm allerdings keine schlaflosen Nächte, sagte Grosse. Der beste Schutz sei ein langfristiger und ausgewogener Finanzierungsmix beim Fremdkapital. Steigende Zinsen träfen Vonovia nur auf lange Sicht.

Allerdings wurden die Bestände im abgelaufenen Turnus auch um 8,2 Mrd. Euro oder 14,3 % aufgewertet. Allein auf das DW-Portfolio entfielen 1,9 Mrd. Euro. Abzüglich der Investitionen belief sich das Bewertungsergebnis auf 7,4 Mrd. Euro. Der Verkehrswert des Bestands wird zum Bilanzstichtag mit 97,8 Mrd. Euro angegeben. Grosse bezeichnete die Werte als konservativ und geht von weiteren Steigerungen im laufenden Turnus aus.

Dieser Einschätzung schloss sich Buch mit Verweis auf die gestiegenen Baukosten an. Für Neubauten seien die Kosten und Werte signifikant gestiegen. Es gebe keinen Grund, warum Bestandswohnungen bei der Wertentwicklung da nicht mitziehen sollten, zumindest solange sie energetisch saniert seien.

Die energetische Sanierung habe vor dem Hintergrund des Kriegs in der Ukraine und der damit einhergegangenen Energiepreissprünge eine neue Dimension erreicht. Für die Heizperiode 2021 dürfte das Thema noch beherrschbar sein, doch wenn die Mieter 2023 ihre Nebenkostenabrechnungen für 2022 erhielten, sei mit einem Riesenproblem zu rechnen. Die Zeit bis dahin müsse genutzt werden, um Lösungen für den Umgang mit diesem Problem zu erarbeiten, forderte Buch. Stundungen und Ratenzahlungen seien eine Möglichkeit. Allerdings könnten Mieter und Vermieter das Problem nicht allein bewältigen. „Es bedarf hier einer intensiven Unterstützung der Politik, und zwar nicht nur für eine kleine Gruppe, sondern wahrscheinlich für eine ganz große Gruppe von Menschen“, sagte Buch.