Für die Helaba haben im laufenden Jahr Inflation und Finanzierungskosten einen hohen Einfluss auf das Immobiliengeschäft. Die Bank erwartet 2022 eine durchschnittliche Inflationsrate von 7%. Die wachsende Preissteigerung habe wiederum zu einem drastischen Zinsanstieg geführt, der sich entsprechend auf die Hypothekenzinsen auswirke, heißt es. Diese seien mittlerweile bei 3% angekommen. „Das ist eine Belastung für die Immobilienmärkte. Demnach ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum dramatisch gesunken bei gleichzeitig höheren Preisen als im Vorjahr“, sagte Stefan Mitropoulos, Leiter Capital Market Research & Economics bei der Helaba, auf einem Pressegespräch in Frankfurt.

Der Zinsanstieg habe auch dazu geführt, dass die relative Attraktivität von Immobilien als Assetklasse, also der Abstand zwischen Mietrendite und zehnjährigen Bundesanleihen, deutlich gesunken sei. In der Spitze betrug die Risikoprämie ungewöhnlich hohe 400 Basispunkte, die jetzt auf bis zu 200 Basispunkte zurückgefallen sei. „Doch das ist für den deutschen Büromarkt noch auskömmlich“, relativiert Mitropoulos die Entwicklung und verweist auf den langjährigen Mittelwert.

Bezogen auf die Teilsegmente des Marktes ist Mitropoulos vergleichsweise optimistisch für die Büroimmobilie, auch wenn sich der Mietanstieg verlangsamt habe. Selbst wenn der Leerstand etwas steige, sei dies für einen funktionierenden Markt eher gut. Auch der Trend zum Homeoffice würde nicht zu schlagartigen Veränderungen führen.

Stabilisator für den Büroimmobilienmarkt sei der Arbeitsmarkt, denn die Beschäftigung gerade im Bereich Dienstleistungen steige weiter. Anders als im Bürosegment ist die Helaba nicht ganz so positiv für Einzelhandelsimmobilien gestimmt, auch wenn Corona nicht zu einem befürchteten Einbruch geführt habe. Gleichwohl sieht die Bank schon seit 2018 in dem Segment rückläufige Preise. „Wenn man den Kaufkraftentzug durch die Inflation bedenkt, dann ist das heftig, und das lässt wenig Gutes erwarten für die Preise von Einzelhandelsimmobilien.“

Insgesamt hat die Bank den Anteil an Handelsimmobilien in den vergangenen Jahren auf 18% reduziert bei einem Gesamtbestand von 36,8 Mrd. Euro. „Wir werden auch weiterhin den Handel unterstützen und finanzieren, aber wir werden noch selektiver vorgehen“, sagte Christian Schmid, Mitglied des Vorstands der Helaba. Rund die Hälfte des Volumens entfalle auf Büro. Nicht aktiv sei man in Betreiberimmobilien wie Hotels und Pflegeheimen, da das Geschäft zu aufwendig sein.

Schmid berichtete für 2021 von einem reduzierten Geschäftsvolumen im Bereich der Immobilienfinanzierung von 7,7 Mrd. Euro, das sich aus einem Neugeschäft von 6,1 Mrd. Euro und syndiziertem Geschäft von 1,6 Mrd. Euro zusammensetzt. In den Vorjahren waren es zwischen 10 Mrd. und 12 Mrd. Euro. Was wie ein Einbruch aussehe, sei aber so geplant. Bei einer um 20% höheren Marge habe man im vergangenen Jahr ein sehr gutes Ergebnis erzielt, sagte Jan Peter Annecke, Leiter Immobilienfinanzierung.

Für 2022 ist die Bank beim Immobiliengeschäft ungeachtet des Ukraine-Krieges zuversichtlich. Das Haus plant eine Vertriebsleistung von wieder 10 Mrd. bis 12 Mrd. Euro, von denen rund 2 Mrd. Euro auf Syndizierungen und der Rest aufs eigene Buch entfallen. Aus Sicht von Annecke ist das Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung in den ersten Monaten 2022 gut gelaufen. Er betont, dass die Bank grundsätzlich in den wirtschaftsstarken Metropolen engagiert sei. Dies helfe in unsicheren Zeiten. Zuversichtlich ist man auch für das eigene Bauprojekt, einen 205 Meter hohen Büroturm mit 66000 Quadratmetern Bürofläche im Frankfurter Bankenviertel. Das Volumen mache einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag aus. Vorstand Schmid spricht von einem „Schlussstein“ in der Frankfurter City.