Von Thomas List, Frankfurt

Nachhaltig investieren ist der große Trend in der Kapitalanlage. Das gilt auch für Immobilien. Dabei stehen in aller Regel Umweltgesichtspunkte im Mittelpunkt, insbesondere die Einsparung von CO₂ zur Bekämpfung des Klimawandels. Allerdings gehören zur Nachhaltigkeit im Sinne eines ganzheitlichen Ansatzes nicht nur die Umwelt, sondern auch soziale Aspekte und eine gute Unternehmensführung (ESG).

Soziale Aspekte reichen, um eine Klassifikation der International Capital Markets Association (ICMA) für soziale Bonds aufzugreifen, von finanziell tragbarer Basisinfrastruktur (zum Beispiel sauberes Trinkwasser, Kanalisation, Sanitäreinrichtungen, Verkehr, Energie), dem Zugang zur Grundversorgung an sozialen Dienstleistungen (Gesundheitswesen, Bildung, Finanzdienstleistungen), der Schaffung von Arbeitsplätzen, unter anderem durch Finanzierung von kleineren und mittelgroßen Unternehmen (KMU) und durch Mikrofinanzierung entstehender Arbeitsplätze, bis zu bezahlbarem Wohnraum. Damit hat nur der letzte Punkt unmittelbar mit Immobilien zu tun. Weitere soziale Aspekte kommen bei Errichtung und Betrieb von Immobilien zum Zuge wie faire Arbeitsbedingungen.

Das Interesse an sozialen Projekten ist auf jeden Fall groß. Das lässt sich mangels Verfügbarkeit kaum an Zahlen zu Direktinvestitionen ab­lesen, sondern allenfalls über die Re­finanzierung durch soziale Bonds. Diese haben seit 2019 einen deutlichen Aufschwung genommen (siehe Grafik). Allerdings dürfte nur ein kleiner, nicht spezifizierbarer Teil der Emissionserlöse in soziale Immobilienprojekte fließen.

Das liegt sicherlich auch daran, dass es einheitliche Kriterien für solche Immobilienprojekte im Sinne nachhaltiger Investitionen noch nicht gibt. Im Rahmen der EU-Taxonomie für nachhaltige Aktivitäten liegt seit Juli 2021 ein Berichtsentwurf der Subgroup 4 der Platform on Sustainable Finance zur EU Social Taxonomy vor. Darin werden soziale Ziele und Tätigkeiten definiert, die der ökologischen Nachhaltigkeit signifikant schaden oder dies nicht tun. Dabei geht es um sehr grundsätzliche Aspekte wie die Beachtung der Menschenrechte, inklusive und nachhaltige Gemeinwesen, aber auch um den verbesserten Zu­gang zu einer guten Gesundheitsversorgung und zu angemessenen Jobs. Die Empfehlungen in dem Berichtsentwurf sollten in einen Bericht der EU-Kommission einfließen, der den weiteren Weg zur Erweiterung der EU-Taxonomie be­schreiben und bis Ende 2021 veröffentlicht werden sollte.

Spezifisch mit dem Social Impact Investing, bei dem also auch nach der erfolgten Investition deren Wirkung (Impact) nachgewiesen werden soll, hat sich das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) auseinandergesetzt. In dem Anfang 2021 veröffentlichten Praxisleitfaden geht es um die Verantwortung der Immobilienwirtschaft, aber auch der Investoren. Sie sollen nicht nur einen Beitrag zum Klimaschutz, sondern auch zu einer sozial gerechteren Gesellschaft leisten. Dass dieser Appell angekommen ist, zeigt eine im Dezember 2021 veröffentlichte Umfrage, bei der alle antwortenden deutschen Assetmanager der Aussage zustimmten, dass neben Fonds mit dem Schwerpunkt Klimaschutz auch soziale Immobilienfonds in den Fokus rücken.

Was können nun konkret soziale Immobilienprojekte sein? Eine erste Orientierung bieten die nachhaltigen Entwicklungsziele (SDGs) der Vereinten Nationen. Dabei geht es insbesondere um die Bekämpfung von Armut und Hunger, Bildung für alle, Klima- und Umweltschutz, soziale Gerechtigkeit und Gesundheitsversorgung. Genannt werden 17 Nachhaltigkeitsziele mit 169 Unterzielen, die bis 2030 erreicht werden sollen. Davon sind einige besonders relevant für die Immobilienwirtschaft (siehe Textkasten „Nachhaltigkeitsziele).

Das ist aber nicht alles. Wenn Pflegeheime sowie Bildungs- und Betreuungseinrichtungen gebaut werden, kann dies den Nachhaltigkeitszielen drei („Gesundheit und Wohlergehen“) und vier („Hochwertige Bildung“) dienen. Durch hochwertigen Arbeitsschutz am Bau und Gebäudesicherheit kann die Branche für „menschenwürdige Arbeit“ sorgen. Die Beispiele ließen sich fortsetzen.

Es zeigt sich: Klimaziele und soziale Ziele gehen oftmals Hand in Hand, wobei allerdings auch klar sein muss: Klimaschutz kostet zuerst einmal Geld und kann damit das Ziel des bezahlbaren Wohnens ge­fährden.

Die Nachhaltigkeit von Investitionen muss aber auch messbar sein. Dazu hat das ICG kürzlich eine erste Studie zum Praxisleitfaden Social Impact Investing vorgelegt. Damit soll ein Standard in der Branche gesetzt werden. Bisher vorliegende Rahmenwerke bilden bisher erst Teilaspekte ab. So ist die Global Real Estate Sustainability (GRESB) ein internationaler Vergleichsmaßstab für die ESG-Performance realer Vermögenswerte. Seine Hauptzielgruppe sind Immobilieninvestoren. GRESB ist nur auf Unternehmens- und nicht auf Objektebene anzuwenden, heißt es in der vom EBS Real Estate Management Institute (EREMI) erstellten Studie.

Erst Ende 2019 wurde die Initiative „Ecore ESG-Circle of Real Estate“ gegründet. Die mehr als 100 Teilnehmer haben einen Scoring-Standard geschaffen, der die Nachhaltigkeit eines Immobilienportfolios transparent, messbar und vergleichbar machen soll. Aktuell erfasst das Messmodell aber vor allem ökologische Aspekte. Eine Ausweitung auf soziale Ziele ist erst zu erwarten, nachdem die EU entsprechende Verordnungen erlassen hat. Die Autoren der EREMI-Studie erhoffen sich, dass das von ihnen entwickelte Messmodell ein Orientierungsrahmen für Ecore sein wird.

Entwickelt wurde in der Studie ein Analyse- und Messraster für die Bereiche nachhaltige Quartiersentwicklung und bezahlbares Wohnen (siehe Textkasten „Quartiersziele“). Beim bezahlbaren Wohnraum geht es um die Verbesserung der Lebens- und Einkommenssituation benachteiligter Bevölkerungsgruppen und die Schaffung von stabilen Wohnungssituationen.

Je nachdem, inwieweit diese Ziele erfüllt worden sind, wurden zwischen einem und fünf Punkte vergeben. Dabei steht ein Punkt für keinen Impact, zwei Punkte stehen für die Kategorie „Silber“, drei Punkte für „Gold“ sowie vier und fünf Punkte für „Platin“. In der Studie wurde dieses Messmodell und Analyseraster auf drei abgeschlossene bzw. in Bau befindliche Projekte angewendet.

Ein solches, sicherlich noch weiter auszubauendes Modell kann auch als Grundlage für die umfangreichen Berichtspflichten dienen, die von Unternehmen und ganz besonders Kapitalmarktteilnehmern in immer größerem Umfang verlangt werden. Die EU wird sich hier im Rahmen des Green Deal als Schrittmacher erweisen müssen.

Zuletzt erschienen:

„Der politische Druck ist enorm“ (5. Januar)

„Revolution am Reißbrett“ (4. Januar)