Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt hat 2021 einen Rekord erreicht. Auch im laufenden Jahr dürfte die Marktdynamik hoch sein, berichten die großen Maklerhäuser in gestern veröffentlichten Analysen. Die Umsätze bei Gewerbeimmobilien und gewerblichen Wohnimmobilien (im Wesentlichen Portfolios und größere Mehrfamilienhäuser) lagen zwischen 111 (JLL, CBRE und Savills) und 115 Mrd. Euro (BNP Paribas Real Estate) und damit etwas mehr als ein Drittel über dem Vorjahreswert.

Angesichts reichlich vorhandenen Anlagekapitals, eines weiterhin vorherrschenden Nachfrageüberhangs und trotz des vermutlichen Ausbleibens eines ähnlich großen Deals wie Deutsche Wohnen/Vonovia rechnet CBRE bis Jahresende mit einem Investitionsvolumen von mindestens 80 Mrd. Euro. Auf die trotz Corona verbesserte Stimmungslage deutet das im zweiten Halbjahr 2021 an­ziehende Transaktionsvolumen (77 Mrd. Euro nach 33 Mrd. Euro im ersten Halbjahr) hin.

Dieses kräftige Wachstum lag zu einem Gutteil an der Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia (23,5 Mrd. Euro). Dadurch schoss das Transaktionsvolumen in Wohnen auf rund 50 Mrd. Euro in die Höhe. Bei den gewerblichen Nutzungsarten waren Büros mit rund 30 Mrd. Euro klar die Nummer 1. Auf den zweiten Platz schoben sich Logistik/Industrieobjekte mit rund 10 Mrd. Euro, knapp dahinter lag mit rund 9 Mrd. Euro der Einzelhandel. Die Logistik profitiert vom corona­be­dingt noch verstärkten Aufschwung im Onlinehandel, während im Einzelhandel Lebensmittelmärkte und lebensmittelzentrierte Fachmärkte und Fachmarktzentren stark nachgefragt waren. Dagegen herrscht bei innerstädtischen Geschäftshäusern und Einkaufszentren weiterhin große Zu­rückhaltung – die wegen der Pandemie noch anhalten dürfte.

Stärkste Käufergruppe waren 2021 Immobilienaktiengesellschaften und Reits, auf die nach Angaben von CBRE knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens entfiel. Es folgten Asset- und Fondsmanager (18%) sowie offene Immobilien- und Spezialfonds (14%). Diese beiden letzten Gruppen waren im Vorjahr die größten Nettokäufer. An dritter Stelle lagen Versicherer und Pensionskassen. Diese sowie offene Im­mo­bilien- und Spezialfonds (Letztere häufig für bzw. von Versicherern aufgelegt) hätten damit ihre Immobilienquote bzw. -portfolios weiter ausgebaut, wobei, so CBRE weiter, Versicherer ihren Schwerpunkt auf Büroimmobilien und Pensionskassen zu­sätzlich auch auf Wohnimmobilien gelegt hätten. Als zentrale Bestimmungsfaktoren der Immobilienmärkte nennen die Analysten der Maklerhäuser – neben Corona – Lieferengpässe, die steigende Inflation, Nachhaltigkeit/ESG und die Zukunft der (Büro-)Arbeit. Jan Eckert von JLL weist auf den Kapitaldruck der Investoren hin, der angesichts der in den kommenden vier Jahren auslaufenden deutschen Staatsanleihen von fast 1 Bill. Euro weiter zunehmen werde.

Insbesondere für den Büromarkt wird das Thema grüne Immobilie prägend sein. Statt eines Preisaufschlags für solche Objekte werde es vielmehr zu einem Preisabschlag für nichtnachhaltige Immobilien kommen, so JLL. Wer solche Objekte besitzt, muss sie entweder sanieren oder wird sie verkaufen. Entsprechende Investoren dürften bereitstehen. Für alle wird die Finanzierung solcher „brown assets“ schwieriger werden, weil „Banken als Finanzierungsgrundlage einen klaren Plan einfordern (werden), der den Weg zu einem nachhaltigen Gebäude aufzeigt“, sagt Helge Scheunemann von JLL.