Investoren prüfen Immobilienengagement
tl Frankfurt
Ein unterschiedliches Bild der Zukunft der Immobilienmärkte zeigen zwei Befragungen institutioneller Investoren. Während neun von zehn der von Universal Investment befragten Anleger ihre Allokation in Immobilien zumindest stabil halten oder sogar ausbauen wollen und Geschäftsführer Axel Vespermann nach einer temporären Abschwächung des Transaktionsgeschehens in Luxemburg und Deutschland mit einem baldigen Wiederanziehen rechnet, meldet PwC einen Abwärtstrend auf breiter Front, dessen Umkehr kurzfristig nicht zu erwarten sei.
Stärkere Diversifikation
Bei den geografischen Zielmärkten und den Nutzungsarten diversifizieren die institutionellen Investoren immer stärker, heißt es in der zehnten Immobilien-Umfrage von Universal Investment, die jährlich durchgeführt wird. Die Bedeutung Deutschlands und des restlichen Europas nimmt im mehrjährigen Vergleich deutlich ab, während insbesondere Nordamerika, aber auch Asien immer wichtiger werden. In diesem Jahr lagen zwei Drittel der Bestände institutioneller Anleger in Deutschland, 17,4% im europäischen Ausland, 7,4% in Nordamerika und 4,2% in Asien. Künftig soll auf Kosten von Deutschland stärker in Rest-Europa, Nordamerika und Asien investiert werden (s. Grafik).
Bei den zukünftig bevorzugten Nutzungsart haben sich im Vergleich zu den (Corona-)Ausnahmejahren 2020 und 2021 Büros wieder an die Spitze geschoben (34,7%), während Wohnen mit 24,4% mit deutlichem Abstand folgt. In der Beliebtheit als zukünftige Investitionsziele kommen dann Logistik (17,5%) und Einzelhandel (13,7%), wobei Logistik und Handel mit einem Plus von 8,5 bzw. 8,3 Prozentpunkten im Vergleich zu 2021 kräftig zugelegt haben.
Bei der Frage, welche Renditekennzahl für sie am wichtigsten ist, nannten knapp zwei Drittel der von Universal Investment Befragten die laufende Cashflow-Rendite. 2021 war es nur ein Viertel und 2020 die Hälfte. Die Gesamtrendite nach der BVI-Methode ist für 21,1% zentral, die realisierte Gesamtrendite nach der IRR-Methode für 15,8%. Die mindestens erwartete Cashflow-Rendite ist erstmals seit 2019 wieder angestiegen und erreichte 3,85 (i. V. 3,41)% p. a. Noch 2014 lag sie bei 4,5%.
Die institutionellen Investoren wurden auch nach den Auswirkungen von ESG-Maßnahmen auf die Rendite gefragt. 79% erwarten, dass der Verkehrswert des entsprechenden Objektes steigen wird. Beim Cashflow eines Objektes ist die Meinung dagegen geteilt. Jeweils 42,2% erwarten einen positiven bzw. negativen Effekt, während 15,8% mit keinen Folgen für die Cashflow-Rendite rechnen.
Für die weit überwiegende Mehrzahl der von Universal Investment befragten institutionellen Investoren scheinen Immobilien gerade jetzt in der unsicheren wirtschaftlichen Lage und angesichts noch unsicherer Aussichten das richtige Investment zu sein. Für ein knappes Drittel sind sie „ausdrücklich“ ein Inflationsschutz, für weitere knapp zwei Drittel „eher“. Dazu passt, dass nur rund einer von zehn seine entsprechende Allokation reduzieren will. Knapp sechs von zehn wollen sie unverändert lassen, knapp drei von zehn ausbauen.
Ein deutlicher Unterschied
Einen deutlichen Kontrast setzt die 15. PwC Real Estate Investor Survey, bei der Investmentmanager (57%) und Assetmanager (43%) befragt wurden. Hier wird eine grassierende generelle Verunsicherung unter den Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt konstatiert. Der im Sommer 2021 einsetzende Abwärtstrend habe sich im ersten Halbjahr 2022 fortgesetzt, sagt Thomas Veith, Global Leader Real Estate und Partner bei PwC in Deutschland. „Eine Trendumkehr ist kurzfristig nicht zu erwarten, aktuell muss von einer Fortsetzung der Abwärtsentwicklung ausgegangen werden.“
Logistik am attraktivsten
Als attraktivste deutsche Anlageklasse gelten laut PwC-Umfrage Logistikimmobilien. Teuerster Standort gemessen an der Rendite (Quotient aus Nettobetriebsergebnis NOI und erwartetem Kaufpreis) für Top-(„Core“)-Objekte ist Berlin mit 3,5%, wobei München und das Rhein-Main-Gebiet den gleichen Wert aufweisen. Besonders attraktiv erscheint das für die Top-15-Standorte erwartete jährliche Mietwachstum von 3,3%.
Teuerste Standorte von Top-Büroimmobilien sind Berlin und München mit Renditen von 2,9 bzw. 3,0%, gefolgt von Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,1%. Die Spitzenmieten solcher Objekte liegen am Main bei 45 Euro pro Quadratmeter und an der Spree bei 42 Euro. In den Top-7-Städten erwarten die Investoren Mietsteigerungen von mindestens 1,7%. Jenseits dieser Metropolen sinkt die Nachfrage, wobei vor allem Core-Objekte interessieren.
