„Der Aufschwung am Immobilienmarkt ist mit Sicherheit vorbei“, hat Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Irebs der Universität Regensburg am Mittwoch in seinem Impulsvortrag beim Marktbriefing Perspektive Immobilienmarkt 2023 der Berlin Hyp gesagt. Zentraler Belastungsfaktor sind nach seinen Worten die extrem schnell und kräftig angestiegenen Zinsen. „Anders als 2020 und 2021 kann weder die Fiskal- noch die Geldpolitik in derselben Dimension das Wachstum unterstützen.“ Damit seien die Abwärtsrisiken auf jeden Fall gestiegen.

Schon seit 2021 und beschleunigt seit dem zweiten Halbjahr 2022 ist die Zahl der abgeschlossenen Hypothekenverträge zurückgegangen. Weitere Frühindikatoren, die „Molltöne“ (Just) zeigten, sind die deutlich reduzierten ifo Geschäftserwartungen, vermehrte Stornierungen im Wohnungsbau und Finanzierungsprobleme im Hochbau, Materialengpässe und zurückgehende Baugenehmigungen im Wohnungsbau. „All dies ist deutlich ausgeprägter als in früheren Jahren“, unterstrich der Experte.

Die Frühwarnampel für die deutsche Immobilienwirtschaft ist deutlich in den roten Bereich gefallen, wie der entsprechende Indikator von Bulwiengesa für die Berlin Hyp zeigt (s. Grafik). Dabei bedeuten Werte über 100 Wachstum und unter 100 eine Rezession. Wie Just unterstrich, ist nun im Gegensatz zu früheren Jahren auch der Wohnungsbau unter 100 gerutscht. Der Professor für Immobilienwirtschaft begründet das mit den gestiegenen Zinsen. Diese veranlassten besonders so genannte Schwellenhaushalte, die sich Finanzierungen aufgrund ihres Einkommens bisher gerade noch leisten konnten, zum Rückzug.

Doch auch die gewerblichen Immobilienmärkte mit Ausnahme der Logistik verbleiben im negativen Bereich. Zwar lasse der Inflationsdruck etwas nach, sagte Just. Die Inflationserwartungen bleiben jedoch hoch. Die Wohnungspreise geben an vielen Märkten bereits nach, die Mieten steigen allerdings weiter – was nicht überrascht, wenn weniger Wohnungen und Wohnhäuser gebaut und gekauft werden.

Bei Büros geht das Transaktionsvolumen zurück, Mieten und Preise sind zumindest im Durchschnitt noch nicht belastet, so Just. Dies liege insbesondere an der Fokussierung auf gute Lagen, da sich dort hybrides Arbeiten besser organisieren lasse und sich ESG-Kriterien an teureren Objekten leichter erfüllen ließen. Im Gegensatz zu früheren Krisen gebe es jetzt aber kaum Leerstände. „Das stellt sicher, dass der Markt nicht ins Bodenlose fallen kann.“

Für Just ist ESG das zentrale Thema der kommenden Jahre. Ökologische Nachhaltigkeit sei einerseits ein Thema für den Neubau, da dieser hohe Emissionen verursache. Daneben gelte aber auch: „Wir müssen beim Thema Sanierung energisch vorangehen, um den Klimawandel zu bekämpfen.“ Allerdings werde nicht dort saniert, wo es sich am ehesten ökologisch lohnt, sondern dort, wo es sich Haushalte leisten können und wollen.

Für Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Belin Hyp, zeigen sich jetzt im Vergleich zur letzten Krise zwei bedeutsame Unterschiede: Zum einen der Zinsschock und zum anderen das Ausbleiben eines Angebotsüberhangs: „Wenn man optimistisch eingestellt ist, kann man zur Jahresmitte schon Licht am Ende des Tunnels sehen.“ Bis dahin könnten die Zinsanstiege „durch“ sein, was langfristige Zinsprognosen für Investoren sicherer mache.