Zinswende, Energiekrise und Konjunktursorgen haben den deutschen Wohnimmobilienmarkt in allen Segmenten erfasst: Im vierten Quartal gaben die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum dritten Jahresviertel um 1,8% nach, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Freitag berichtete. Noch nie seit Beginn der Aufzeichnung im Jahr 2003 sind die Werte auf Quartalssicht so stark gesunken. Hochgerechnet auf ein Jahr ergäbe sich mit dieser Rate ein Minus von 7,1%. Es handelt sich außerdem um den ersten Rückgang seit 2009, der gleichzeitig Einfamilienhäuser, einzelne Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser erfasst. „Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt“, sagt Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Besonders stark zeigt sich der Rückgang in großen Städten: In Frankfurt verbilligten sich Wohnimmobilien vom dritten zum vierten Quartal um 4,8% – auch das ist ein Negativrekord. Auch Köln (–3,3%), Hamburg (–3,0%) und München (–2,9%) fallen mit starken Preisrückgängen auf, in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Werte jeweils um 2,1%. Lediglich in Berlin fielen die Preise mit 0,7% weniger stark als im gesamten Bundesdurchschnitt.

Als wesentlichen Treiber für den Preisrückgang macht Hauptgeschäftsführer Tolckmitt die Zinswende aus. Denn im Verhältnis zu den Mieteinnahmen verlieren Immobilien als Kapitalanlage an Wert, wenn andere Assetklassen wie beispielsweise Anleihen künftig höhere Renditen bieten, wie er ausführt. Auch sinkt nach seinen Worten der finanzielle Rahmen von Privatleuten für einen kreditfinanzierten Immobilienkauf, wenn die Zinsen steigen.

Allerdings reagieren Immobilienpreise zeitversetzt auf Veränderungen. Es braucht Zeit, bis sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern angleichen. Die Unsicherheit ist derzeit groß, so dass nur wenige Privatleute ein Darlehen für eine Immobilie aufnehmen. Das Kreditneugeschäft brach in der zurückliegenden zweiten Jahreshälfte ein.

Zwar sind bereits im dritten Quartal Wohnimmobilienpreise in Summe gesunken. Das Bild war dabei jedoch noch uneinheitlich: Während sich Mehrfamilienhäuser bereits verbilligten, zogen die Preise von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bundesweit noch geringfügig an. Lediglich in den meisten Metropolen war der Preisrückgang im dritten Quartal bereits in allen Segmenten angekommen.

Insgesamt zeigt sich der Pfandbriefbankenverband nun etwas pessimistischer. Hatte Tolckmitt im März 2022 für die Preise noch „mittelfristig ein Auslaufen auf hohem Niveau“ skizziert, lautet die Prognose nun, dass sich die Wohnimmobilienwerte in den kommenden Quartalen „moderat nach unten“ bewegen. Dabei bleibe der Bedarf nach Wohnraum aber intakt. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen nach Daten des Verbands auf Quartalssicht um solide 1,9% – die Mietentwicklung spricht also für stabile Immobilienpreise. Tolckmitt: „Wir erwarten keinen Einbruch.“

Steigende Mieten einerseits und sinkende Preise andererseits prägen auch das Segment der Büroimmobilien: Die Neuvertragsmieten kletterten hier auf Quartalssicht um 1,7%, doch die Preise für die Immobilien sanken um 2,4%. Investoren legen laut VDP Wert auf eine zentrale Lage, auf die Möglichkeit flexibler Arbeitskonzepte sowie auf Nachhaltigkeitsmerkmale. Das Bürosegment kam bereits zu Beginn der Pandemie unter Druck, als die Preise von Wohnobjekten noch immer stark stiegen.

Noch schneller fallen die Preise von Einzelhandelsimmobilien. Mit minus 4,2% ist auf Quartalssicht ein neuer Tiefstwert erreicht, und auch die Neuvertragsmieten gaben mit 2,6% spürbar nach. Das Segment steht wegen der Konkurrenz im Online-Handel unter Druck. Zeitweilig kamen die Lockdown-Regeln in der Pandemie hinzu. Aktuell erschweren hohe Energiepreise das Geschäft, während sich Kunden wegen der Inflation mit Einkäufen zurückhalten, wie die Analysten festhalten. Die Flächennachfrage in den Innenstädten sei gering, was Mieten und Preise belaste. Insgesamt reagiere der Gewerbeimmobilienmarkt stärker als das Wohnsegment auf die Konjunktur, sagt Tolckmitt.

Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der VDP die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die Banken im Rahmen der Kreditvergabe erfasst haben. Der Effekt verschiedener Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, fließt dabei in die Rechnung ein. Auf diese Weise lässt sich schätzen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändert haben.