Trotz der politischen Unsicherheiten unter einer neuen Trump-Administration bleibt der US-Immobilienmarkt aus deutscher Sicht ein attraktives Investitionsziel. Marktteilnehmer verweisen auf strukturelle Stärken und wirtschaftliche Entwicklungen, die für Stabilität und Rendite sorgen könnten. „Wir erwarten, dass die Trump-Regierung den US-Immobilienmarkt nicht negativ, sondern eher positiv beeinflussen wird. Fraglich bleibt allerdings, inwieweit Trump in die für die Immobilienmärkte wichtige Zinspolitik der Fed eingreifen wird und inwieweit er die bisher eigentlich unabhängige US-Notenbank beeinflussen kann und wird“, sagt Fabian Spindler, Geschäftsführer von Jamestown, einem 1983 gegründeten Anbieter von US-Immobilienfonds.

„Für unser Geschäftsmodell ist es daher zweitrangig, ob ein Demokrat oder Republikaner regiert – entscheidend sind wirtschaftliche und demografische Faktoren am lokalen Standort“, sagt Stefan Grahn, Managing Director von CP Capital, einem 1989 gegründeten US-Immobilien-Assetmanager. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA wird durch steigende Immobilienpreise und erschwerte Finanzierungsbedingungen weiter befeuert. „Der American Dream des Einfamilienhauses ist für viele nicht mehr realistisch. Das stärkt unsere Strategie im Mietwohnungssegment“, sagt Grahn.

Viele deutsche Investoren haben ihre Strategie angepasst: Während 2020 bis 2022 noch 78% ihres US-Kapitals in Büroimmobilien flossen, lag der Anteil 2023 nur noch bei 30%, während Wohnimmobilien auf 43% stiegen.

Besonders im Sun Belt der USA, in Staaten wie Florida, Texas oder Tennessee, sind Investoren aktiv. Celine Winter, NextGen Family Office Principle bei W5, bestätigt diesen Trend: „Wir werden uns jetzt sehr auf die republikanischen Staaten fokussieren, wo wir deutlich weniger Regulierung sehen. Zum Beispiel Florida und Texas stehen bei uns ganz oben auf der Liste, während Kalifornien und New York trotz ihrer Chancen eher runterrutschen.“ Die von Ralph Winter gegründete W5 Group hat sich auf innovative US-Wohnimmobilien spezialisiert.

Der Fokus auf wachstumsstarke Regionen ergibt sich nicht nur aus steuerlichen Überlegungen, sondern auch aus regulatorischen Faktoren: „Wir meiden Standorte mit strengen Mietpreisregulierungen wie Kalifornien und New York. Dort sind Mietsteigerungen begrenzt, was langfristig die Attraktivität für institutionelle Investoren mindert. In anderen Bundesstaaten haben wir die Flexibilität, Mieten marktgerecht anzupassen“, sagt Grahn. Diese Verlagerung spiegelt sich in Investitionszahlen wider: 2023 investierten deutsche Anleger stark in den Sun Belt, während die einst bevorzugten Märkte New York und Kalifornien an Bedeutung verloren.

Besonders wichtig ist für Investoren die Entwicklung der Baukosten unter der neuen Trump-Administration. „Trumps restriktive Migrationspolitik könnte die Baukosten in die Höhe treiben. Viele Arbeitskräfte in der Baubranche sind Migranten. Wenn weniger von ihnen zur Verfügung stehen, steigen die Löhne und damit die Baukosten“, so Grahn. Celine Winter ergänzt: „Die USA haben eine stark wachsende junge Bevölkerung. Millennials und Generation Z machen bereits 46% der Bevölkerung aus. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt enorm, während das Angebot hinterherhinkt.“ Dieses strukturelle Ungleichgewicht dürfte die Mietpreise weiter ansteigen lassen.

Während Wohnimmobilien stabil bleiben, ist der Büroimmobilienmarkt in den USA im Umbruch. Der Büroleerstand in US-Großstädten könnte laut Studien bis 2026 auf 24% steigen – ein Rekordwert. Besonders ältere Objekte in mittelmäßigen Lagen verlieren rapide an Wert. Clemens Schäfer, Global Head of Real Estate APAC & Europe, DWS, beschreibt die aktuelle Situation: „Der US-Immobilienmarkt hat eine starke Preiskorrektur hinter sich. Gleichzeitig sind die Fertigstellungen deutlich zurückgegangen, sodass wir in den nächsten fünf Jahren über alle Nutzungsarten hinweg steigende Mieten erwarten.“

Vor allem hochwertige Büroflächen in erstklassigen Lagen gewinnen wieder an Bedeutung. Die steigende Präsenzpflicht in Unternehmen führt zu einer Stabilisierung der Nachfrage. Dennoch bleibt Unsicherheit: „Trumps Pläne bleiben unberechenbar, und das erschwert es, den US-Immobilienmarkt unter seiner Administration verlässlich einzuschätzen.“

Schäfer weist außerdem darauf hin, dass internationale Investoren mit erheblichen Steuerbelastungen rechnen müssen: „Immobilien werden in der Regel dort versteuert, wo sie gelegen sind. Für internationale Investoren in den USA bedeutet das eine Herausforderung, weil sie durch Steuern auf verschiedenen Stufen – Federal, State und manchmal sogar City Income Tax – mit einem erheblichen Renditeverlust rechnen müssen.“

Jens Böhnlein, Leiter des Deutschlandgeschäfts des Berufsverbands der Immobilienexperten RICS, sieht ebenfalls Chancen: „Die neue Administration wird durchaus als sehr belebend für den Immobilienmarkt wahrgenommen, weil davon ausgegangen wird, dass einfach verschiedene staatliche Programme jetzt kommen oder auch Erleichterungen, die den Immobiliensektor unterstützen.“ Laut einer Umfrage steigt die Investitionsbereitschaft global wieder. Besonders in Amerika ist eine deutliche Erholung zu erkennen. Infrastrukturmaßnahmen könnten den Markt weiter antreiben. Auch der Construction Sentiment Index (CSI) verzeichnete zuletzt einen Anstieg von +19 auf +40.

Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich Trumps wirtschaftspolitische Entscheidungen auswirken. Ein zentrales Thema sind die Handelsbeziehungen. DWS-Geschäftsführer Schäfer warnt: „Trump nutzt Zölle nicht nur als wirtschaftspolitisches Instrument, sondern auch als Druckmittel, um politische Ziele durchzusetzen. Langfristig aber sind Zölle schlecht für Wachstum, Handel und letztlich auch für die Nachfrage nach Immobilien.“

Nachhaltigkeit bleibt für viele europäische Investoren ein zentraler Faktor – doch unter Trump könnten ESG-Kriterien weiter in den Hintergrund rücken. Winter gibt zu bedenken: „Was etwas verunsichert, ist, wie Trump mit ESG-Kriterien umgehen wird. Europäische Investoren legen großen Wert auf Nachhaltigkeit, während ESG in den USA unter Trump möglicherweise noch mehr in den Hintergrund rückt.“

Auch Böhnlein sieht einen Rückgang in diesem Bereich: „Wir haben ja gesehen, dass ESG eher ein Schimpfwort wird und dass die Banken da die Net Zero Alliance verlassen. Man muss hier im Hinterkopf haben, dass dieser Ausstieg weniger wegen der Nachhaltigkeitsfragen begründet ist, sondern mehr, weil die Banken natürlich in Rüstung und in Öl investieren wollen.“

Trotz aller Herausforderungen bleibt der US-Immobilienmarkt für internationale Investoren interessant. Fabian Spindler, Geschäftsführer von Jamestown, resümiert: „Wir rechnen 2025 mit einer deutlichen Belebung des US-Immobilienmarktes. Die Zinspolitik der Fed, stabile Inflations- und Arbeitsmarktzahlen stützen die robuste US-Wirtschaft.“

Winter von W5 sieht das ähnlich: „Ich bin kein Trump-Fürsprecher, aber er wird alles dafür tun, dass die Wirtschaft floriert – besonders die Immobilienbranche, weil er selbst ein Immobilienmann ist.“ Grahn ergänzt: „Unabhängig von politischen Unsicherheiten haben wir in den USA ein anhaltendes Wirtschaftswachstum. Trump wird kaum Maßnahmen ergreifen, die dieses gefährden – besonders nicht in der Immobilienbranche, die ihm selbst am Herzen liegt.“