Das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt wird nach der Prognose des internationalen Immobilien-Dienstleisters und Investmentmanagers JLL zwar an Schwung gewinnen. „Wir erwarten für dieses Jahr grob 40 Mrd. Transaktionsvolumen nach 35,3 Mrd. im Vorjahr“, sagt Konstantin Kortmann, CEO Germany von JLL, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Im Vergleich mit dem 10-Jahres-Durchschnitt von 80 Mrd. Euro ist das von JLL für 2025 geschätzte Volumen allerdings gering. Im Rekordjahr 2021 hatte es sich sogar auf 113 Mrd. Euro belaufen.

Eine kräftige Wiederbelebung des Transaktionsgeschäfts lässt nach der Einschätzung von Kortmann weiter auf sich warten: „Die Marktteilnehmer brauchen noch Geduld.“ Für ein weiteres Anziehen des Transaktionsmarkts müsse Zeit vergehen, ist Kortmann überzeugt. „Wer jetzt verkauft, verliert Geld, da das Objekt mit großer Wahrscheinlichkeit mit einer höheren Bewertung in den Büchern steht.“ Projektentwickler müssten sich bei einer Realisierung des aktuellen (niedrigen) Marktpreises eingestehen, dass ihr Businessplan nicht aufgeht. „Sie würden dann nach vielen Jahren harter Arbeit mit null oder sogar Verlust aussteigen. Das werden sie so lange wie möglich hinauszögern.“

Bei den einzelnen Nutzungsarten fällt das Bild unterschiedlich aus. Bei Industrie- und Logistik profitieren Fonds von einem relativ alten Bestand in Deutschland. „Deshalb ist gut gelegener Neubau gefragt.“

Bei Büros hat sich der Markt grundlegend verändert. „Bis 2020 galt das klassische Modell: je höher der Leerstand und das Angebot, desto niedriger der Preis. Das gilt seit etwa fünf Jahren nicht mehr. Spitzenmieten und Leerstand haben sich entkoppelt und steigen jetzt parallel.“ Es gebe einen Markt für die Spitzenprodukte und (mindestens) einen Markt für den Rest. In Frankfurt, Düsseldorf und München steigen die Spitzenmieten massiv. In Frankfurt werden in absoluten Spitzenlagen kleinere Flächen für über 60 Euro pro Quadratmeter vermietet. „Das sind Einzelfälle, die wir nicht ausweisen.“ Die „offizielle“ Spitzenmiete liegt in Frankfurt bei 50 Euro. „Da hat sich schon mancher Mietinteressent gewundert, der eine große Auswahl an Flächen erwartet hat.“

Einzelhandel funktioniere mit dem Anker Lebensmittel gut, also insbesondere Fachmärkte. „Highstreet ist wieder im Kommen. Die Mietpreise waren Jahre unter Druck, haben sich jetzt aber stabilisiert.“ Die Geschäfte konzentrierten sich weitgehend auf das Erdgeschoss in Teilen renommierter Einkaufsstraßen wie der Zeil in Frankfurt. Das Wachstum des Onlinehandels habe sich verlangsamt. „Die sehr guten Einkaufszentren rentieren hierzulande mit 5,9 bis 7,5%, während der Rest 11% bringt.“

Angesprochen auf die Milliardenprogramme, die gerade in Berlin vorbereitet werden, rechnet Kortmann durchaus mit Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. Von den beiden geplanten Investitionspaketen der Bundesregierung dürfte eines, nämlich das Verteidigungspaket, direkt die Immobilienbranche betreffen, in der Wirkung aber überschaubar sein, während das andere, also das Infrastrukturpaket, eine indirekte, dafür umso größere Wirkung entfalten werde, ist der erfahrene Immobilienexperte überzeugt.

„Durch das Verteidigungspaket könnten betroffene Unternehmen hochwertige Büroflächen in allerdings begrenztem Umfang nachfragen. Deutlich größere Flächen zu einem jedoch niedrigeren Preis dürften für Logistik und Produktion gebraucht werden.“ Pharmaunternehmen fragen nach Kortmanns Beobachtung zunehmend wieder Produktionsflächen in Deutschland nach, um Störungen in der Lieferkette und Qualitätsprobleme bei ausländischen Standorten zu vermeiden. „Wir haben in Deutschland 30 Jahre lang auf Marge gesetzt und nicht auf Resilienz. Das ändert sich jetzt.“

Eine deutlich größere Wirkung erwartet Kortmann durch das Infrastrukturpaket. „Es gibt eine natürliche Nähe zwischen Infrastruktur und Immobilien zum Beispiel bei der Energieversorgung von Wohngebieten oder der Logistik.“

Angesichts des großen Mangels bei Wohnen, Büro und Logistik steigen die Mieten überproportional, wenn auch nicht so stark wie die Zinsen. „Immerhin haben die Mietpreissteigerungen bereits große Teile der Wertverluste ausgeglichen.“ Das gelte bei Büros aber nicht für alle Standorte. „Bei Nebenlagen kommen dann andere Nutzungen wie Wohnen ins Spiel.“

Im seit Jahren schwächelnden Wohnungsbau setzt Kortmann große Hoffnungen auf pragmatische Lösungen. Er verweist auf die schnelle Anpassung des Planungsrechts, als es um die Errichtung von LNG-Terminals, Windrädern oder um Energieleitungen ging. „Das zeigt: Wenn es politisch gewollt ist, können solche Maßnahmen ganz schnell gehen. Das begrüßen wir aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.“

Zentral ist für Kortmann beim Thema Wohnen die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur inklusive des ÖPNV. „Der Ballungsraum wächst in die Fläche und Verteilungskämpfe lassen sich durch die vergrößerte Fläche abmildern. Das kriegen wir aktuell aber nicht hin, wie die Jahrzehnte-langen Verzögerungen der Regionaltangente West in Frankfurt und der Erweiterung der S-Bahn-Stammstrecke in München zeigen.“ Hier müssten große planungsrechtliche Hürden, die durch streitende Regionalverbände, Anwohner und den Naturschutz entstehen, überwunden werden. 

Durch viele kleine Stellschrauben lässt sich die Versorgung mit Wohnraum verbessern, ist Kortmann überzeugt. So könnte zum Beispiel die Errichtung von Werkswohnungen durch weitere steuerliche Maßnahmen unterstützt werden. Wenig hält Kortmann hingegen von der Mietpreisbremse. Sie setze „ordnungspolitische Fehlanreize“. „Dadurch werden die Menschen dafür belohnt, dass sie so lange wie möglich in ihren Wohnungen bleiben.“ So habe sich die Fluktuationsrate in den Beständen innerhalb der vergangenen 20 Jahre mehr als halbiert.

„Es kommt also aus dem Bestand deutlich weniger auf den Markt. Weil kleinere, neu gemietete Wohnungen viel teurer sind als mietpreisgebundene größere, die schon lange von einem Mieter bewohnt werden, gibt es auch bei sinkendem Flächenbedarf keinen Anreiz, in eine kleinere Wohnung zu ziehen.“ Der damit steigende Wohnflächenverbrauch pro Kopf sei nicht nur aus energetischer Sicht problematisch, sondern auch aus Gründen der (Verteilungs-) Gerechtigkeit.

„Ich verstehe, dass es in Deutschland nicht gewünscht wird, dass die Marktmiete sofort durchgereicht wird, sodass Senioren mit einer kleinen Pension ausziehen müssten. Aber für diese Situationen muss es andere Instrumente geben als die Mietpreisbremse.“

Bei Investoren sind Wohnungsbestände, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, besonders beliebt. Dazu gehören alle Gebäude, die nach 2014 (und zukünftig wohl nach 2019) erbaut wurden. „Hier gibt es ein großes Interesse und auch wieder gute Preise.“ Grundsätzlich gebe es aber Interesse für alle Produkte, die zurzeit verfügbar seien. „Aber noch nicht überall stimmen die Preisvorstellungen der potenziellen Käufer und Verkäufer überein.“

Bei Neubau-Projektentwicklungen wollten Investoren nicht die Preise zahlen, die die Projektentwickler in ihren Businessplänen angesetzt haben. Denen lagen Privatisierungen mit Eigentumswohnungen und ein ganz anderes Zinsniveau zugrunde. „Teilweise liegen die Renditevorstellung nur einen Prozentpunkt auseinander. Das klingt nicht viel, ist aber viel, wenn man das auf den Quadratmeter runterrechnet.“

Nach Schätzungen müssen allein hierzulande in diesem Jahr etwa 70 Mrd. Euro Immobilienkredite refinanziert werden. Das dürfte nicht in toto glattgehen. Es kommt aber auf den Einzelfall an: Bei Finanzierungen, die laufend getilgt wurden, sollten Anschlussfinanzierungen in gleicher Höhe der laufenden Zahlung bei einem niedrigeren Beleihungswert machbar sein. Auch bei Objekten mit steigenden Mieten und einem entsprechenden Cashflow sollte ein höherer Zins bedient werden können.

Aber bei nicht wenigen Anschlussfinanzierungen werden Nachschüsse nötig sein, weil zu wenig getilgt wurde oder der Wertverlust zu groß ist. Außerdem befürchten die Regulierer hier ein systemisches Risiko. Dadurch haben die Banken mehr Arbeit mit den Immobilienkrediten und müssen sie mit mehr Eigenkapital unterlegen. Banken werden also noch strenger auch bei der Anschluss-Kreditvergabe sein.

Alternative Finanzierer stehen in den Startlöchern. Ihnen steht genügend Kapital von deutschen und internationalen Debt Fonds, Private Equity und vom grauen Kapitalmarkt zur Verfügung. Dieses Kapital muss aber gut verzinst werden. Daher sind diese Finanzierer teurer als Banken.